Thẩm định giá trị thực:
Nhà 4 tầng mặt tiền Ba Đình, Quận Hải Châu, Đà Nẵng với diện tích đất 140m² (7mx20m), tổng diện tích sử dụng 600m². Giá thuê 50 triệu/tháng tương đương ~83.333đ/m²/tháng (50 triệu / 600m²). Đây là mức giá thuê dành cho nhà mặt phố trung tâm Đà Nẵng có nội thất cao cấp cùng thang máy.
So sánh với thị trường thuê nhà mặt tiền trung tâm Đà Nẵng, mức giá 50 triệu/tháng cho nhà 4 tầng diện tích lớn là khá cao, đặc biệt khi xét đến các nhà mặt tiền 2-3 tầng cùng khu vực thường dao động từ 25-40 triệu/tháng. Tuy nhiên, nhà mới xây, có thang máy, nội thất xịn và diện tích lớn thì mức giá này có thể chấp nhận được nếu khách thuê cần không gian rộng, thiết kế thông thoáng, hiện đại.
Nhà xây hết đất, không có sân vườn, nếu khách cần mở rộng không gian ngoài trời thì đây là điểm trừ. Bên cạnh đó, cần kiểm tra kỹ chất lượng xây dựng và giấy phép xây dựng để tránh rủi ro pháp lý.
Nhận xét về giá: Giá thuê 50 triệu/tháng đang ở mức cao so với thị trường mặt bằng trung tâm Đà Nẵng, cần thương lượng giảm khoảng 10-15% nếu không có nhu cầu quá đặc thù về diện tích và tiện nghi.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 7m, chiều dài 20m xây hết đất, diện tích sử dụng lớn 600m² phù hợp đa dạng mục đích.
- Nhà mới xây, nội thất cao cấp, có thang máy – rất hiếm nhà cho thuê ở khu vực này có trang bị thang máy.
- Vị trí trung tâm, mặt đường rộng 7,5m, khu vực sầm uất, thuận tiện giao thông và kinh doanh.
- Hướng Nam đón gió mát, ánh sáng tự nhiên tốt, phù hợp cho văn phòng hoặc ở gia đình nhiều thế hệ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với diện tích lớn, cấu trúc 4 tầng và trang bị thang máy, căn nhà phù hợp nhất để làm văn phòng công ty hoặc cho thuê làm trụ sở/đại diện thương hiệu. Cũng có thể sử dụng để ở thực với gia đình đông người hoặc kinh doanh kết hợp căn hộ cho thuê từng tầng.
Đầu tư xây lại là không cần thiết do nhà mới xây và đã tận dụng hết đất xây dựng. Làm kho xưởng không hợp lý ở vị trí trung tâm và mặt tiền đường lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Hùng Vương, Hải Châu) | Đối thủ 2 (Đường Trần Phú, Hải Châu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 140 (7×20) | 80 (5×16) | 120 (6×20) |
| Tổng diện tích sử dụng (m²) | 600 | 320 | 480 |
| Số tầng | 4 | 3 | 4 |
| Nội thất | Cao cấp, có thang máy | Trung bình, không thang máy | Cao cấp, nhưng không có thang máy |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 50 | 30 | 40 |
| Vị trí | Mặt tiền đường 7,5m, trung tâm, sầm uất | Mặt tiền đường 6m, trung tâm | Mặt tiền đường 7m, trung tâm |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra giấy phép xây dựng, giấy tờ pháp lý đầy đủ, tránh tranh chấp.
- Kiểm tra kỹ chất lượng xây dựng và hệ thống thang máy vận hành ổn định.
- Xem xét kỹ hợp đồng thuê, thời hạn 5 năm có thể gây rủi ro khi muốn chuyển đổi mục đích sớm.
- Đánh giá khả năng đỗ xe và quay đầu xe với mặt tiền 7m và đường 7,5m.
- Kiểm tra hệ thống điện nước và phòng cháy chữa cháy đảm bảo tiêu chuẩn công trình hiện đại.
