Thẩm định giá trị thực:
Nhà 4.5 tầng mặt tiền đường Ông Ích Khiêm, diện tích đất 100m², tổng diện tích sử dụng khoảng 400m², giá cho thuê 27 triệu/tháng tương đương 67,500đ/m² sàn/tháng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà cho thuê mặt tiền trung tâm Quận Hải Châu, Đà Nẵng.
So với chi phí xây dựng nhà mới thô + hoàn thiện (khoảng 6-7 triệu/m²), giá thuê này tương đương với khoảng 0.1% giá trị xây dựng/tháng, là mức hợp lý nếu nhà mới và vị trí đắc địa thật sự. Tuy nhiên, căn nhà được mô tả là đã sửa sơn lại, chưa rõ tuổi đời và chất lượng hoàn thiện, có thể không phải nhà mới xây.
Đường trước nhà rộng 10m, mặt tiền rộng rãi, 4.5 tầng và 7 phòng ngủ cùng WC khép kín, phù hợp cho thuê văn phòng, căn hộ dịch vụ hoặc kinh doanh lưu trú. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ xem có phải nhà trong khu vực an ninh, quy hoạch ổn định.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền rộng, 3 mặt thông thoáng giúp lấy sáng và gió tự nhiên tốt – điểm cộng lớn trong khu vực.
- Vị trí gần bệnh viện, trường đại học, chợ, siêu thị, gym – thuận tiện đa dạng mục đích sử dụng.
- Nhà có 7 phòng rộng rãi với WC khép kín rất phù hợp làm căn hộ dịch vụ hoặc văn phòng cho thuê nhiều phòng.
- Đường rộng 10m thuận tiện giao thông, dễ tiếp cận và đỗ xe.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với kết cấu nhiều phòng có WC riêng biệt, nhà phù hợp nhất để khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ hoặc văn phòng cho thuê từng phòng. Đây là mô hình dễ sinh lợi, dòng tiền ổn định, phù hợp với nhà gần các tiện ích lớn như bệnh viện và trường đại học.
Nếu chủ nhà có thể thương lượng giảm giá, hoặc ký hợp đồng dài hạn, đây sẽ là lựa chọn tốt để đầu tư thuê dài hạn, tránh rủi ro trống phòng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (Ông Ích Khiêm) | Đối thủ 1 (Nguyễn Văn Linh) | Đối thủ 2 (Phan Châu Trinh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sàn | 400m² (4.5 tầng) | 350m² (3 tầng) | 450m² (5 tầng) |
| Vị trí | Mặt tiền, trung tâm, gần bệnh viện, chợ | Mặt tiền đường chính, gần trung tâm thương mại | Hẻm xe hơi, gần trường đại học |
| Giá thuê | 27 triệu/tháng (~67.5k/m²) | 22 triệu/tháng (~62.8k/m²) | 25 triệu/tháng (~55.5k/m²) |
| Phòng ngủ + WC | 7 phòng + WC riêng | 5 phòng + WC chung | 8 phòng + WC riêng |
| Đường trước nhà | 10m, mặt tiền | 12m, mặt tiền | 6m, hẻm |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thật kỹ chất lượng xây dựng, có phải nhà mới hay chỉ sửa sơn lại.
- Xác minh pháp lý rõ ràng, hợp đồng thuê dài hạn, tránh rủi ro tranh chấp.
- Kiểm tra quy hoạch đường Ông Ích Khiêm có kế hoạch mở rộng hay thay đổi không.
- Đánh giá an ninh khu vực, mức độ ồn và lưu lượng giao thông để tránh ảnh hưởng đến việc cho thuê.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy, đảm bảo đủ tiêu chuẩn cho thuê nhiều phòng.
Nhận xét chung: Giá thuê 27 triệu/tháng cao hơn một chút so với khu vực lân cận nhưng bù lại nhà có lợi thế 3 mặt thoáng, nhiều phòng khép kín và vị trí mặt tiền rộng. Nếu nhà thực sự mới hoặc vừa sửa đẹp, hợp đồng lâu dài thì mức giá này có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, nếu nhà cũ hoặc chỉ sơn sửa sơ sài, nên thương lượng giảm giá khoảng 10-15% để giảm rủi ro và tăng tính cạnh tranh.