Thẩm định giá trị thực:
Nhà cho thuê có diện tích 5,5 x 10 m (55 m²), thuộc dạng nhà trong hẻm xe hơi rộng, vị trí tại P. Tân Sơn Nhì, Q. Tân Phú – khu vực có mật độ dân cư đông đúc, tiện lợi giao thông. Giá thuê 8 triệu/tháng tương đương ~145.000 đ/m²/tháng, mức giá này đứng ở ngưỡng trung bình – hơi cao so với các nhà hẻm xe hơi tương tự trong khu vực Tân Sơn Nhì.
Nhà trống, có lửng cuối nhà hoặc làm phòng lớn, 1 WC, góc 2 mặt thoáng là ưu điểm về thông khí và ánh sáng. Tuy nhiên, kết cấu nhà chưa hoàn toàn rõ mới hay cũ, nếu là nhà cũ thì giá thuê này đã hơi cao vì không có nội thất, không gian chỉ vừa đủ, không có bãi đậu xe riêng.
So với chi phí xây dựng mới khoảng 6-7 triệu/m² sàn (bao gồm phần thô và hoàn thiện), nếu chủ nhà đầu tư xây lại hoặc cải tạo thì giá thuê có thể tăng mạnh. Nhưng hiện tại với nhà trống và kết cấu đơn giản, mức giá trên có thể xem là hơi cao khoảng 10-15% so với mặt bằng chung hẻm xe hơi tương đương tại Tân Phú (thường từ 6.5-7.5 triệu/tháng).
Nhận xét: Giá thuê 8 triệu/tháng là hơi cao so với điều kiện hiện tại, người thuê có thể thương lượng giảm 10-15%.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Nhà góc 2 mặt thoáng, hẻm xe hơi thông thoáng, thuận tiện cho xe ra vào, không bị kẹt xe, điều này rất hiếm trong khu vực hẻm nhỏ như Tân Sơn Nhì.
– Kết cấu trống suốt, dễ bố trí không gian linh hoạt cho nhiều mô hình như văn phòng, nail, spa.
– Có cửa kính cường lực sẵn, thuận lợi cho kinh doanh hoặc làm văn phòng mà không cần đầu tư thêm nhiều.
– Hướng Tây phù hợp đón ánh sáng chiều, tuy có thể hơi nóng nhưng có thể xử lý bằng rèm hoặc các biện pháp cách nhiệt.
– Đặc điểm nhà nở hậu giúp không gian phía sau rộng hơn, tăng diện tích sử dụng hiệu quả.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho thuê làm văn phòng nhỏ hoặc kinh doanh dịch vụ như nail, spa (theo đúng lưu ý không làm ăn uống). Với hẻm xe hơi thông thoáng, dễ tiếp cận khách hàng và nhân viên.
Ở thực cũng được nhưng không quá lý tưởng do diện tích nhỏ và không có sân để xe riêng.
Đầu tư xây lại không hợp lý do diện tích đất nhỏ, vị trí trong hẻm và chi phí xây dựng cao hơn lợi nhuận thu được từ cho thuê.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà HXH 6m, P.Tân Sơn Nhì) | Đối thủ 2 (Nhà HXH 5m, P.Tân Quý) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 55 m² (5.5×10) | 60 m² (6×10) | 50 m² (5×10) |
| Hẻm | Hẻm xe hơi, góc 2 mặt thoáng | Hẻm xe hơi, thẳng | Hẻm xe hơi, nhỏ hơn, không góc thoáng |
| Giá thuê | 8 triệu/tháng (~145k đ/m²) | 7 triệu/tháng (~116k đ/m²) | 6,5 triệu/tháng (~130k đ/m²) |
| Tình trạng nhà | Nhà trống, có lửng | Nhà mới sửa, nội thất cơ bản | Nhà cũ, không lửng |
| Phù hợp | Văn phòng, spa, nail | Văn phòng, ở | Ở, kho nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà có bị thấm dột, nứt lở hay không vì nhà cũ dễ gặp vấn đề này.
- Xác minh rõ ràng về quy hoạch hẻm và việc sử dụng kinh doanh theo quy định phường (đã lưu ý không làm ăn uống).
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý sổ đỏ đã rõ ràng, không tranh chấp.
- Kiểm tra khả năng đậu xe trong hẻm, xem hẻm có bị cấm xe tải hoặc xe lớn vào giờ cao điểm không.
- Đánh giá về phong thủy: Hướng Tây, nên xem xét ánh sáng và nhiệt độ trong nhà để có phương án chống nóng hợp lý.
