Thẩm định giá trị thực:
Nhà cho thuê tại ngõ 214 Nguyễn Xiển, Thanh Xuân có diện tích 48m² x 2 tầng, tổng diện tích sử dụng khoảng 96m², gồm 3 phòng ngủ và 2 vệ sinh. Mức giá thuê 8 triệu/tháng tương đương khoảng 83.000đ/m² sàn.
So với mặt bằng các khu vực lân cận trong Thanh Xuân, đặc biệt nhà trong ngõ nhỏ, giá thuê trung bình dao động từ 6-10 triệu/tháng cho nhà 2 tầng diện tích tương tự. Vị trí ngõ 214 Nguyễn Xiển thuộc phường Hạ Đình khá tiện lợi, gần đường lớn, giao thông thuận tiện và khu dân cư an ninh. Nhà đã trang bị điều hòa, bình nóng lạnh, và nội thất cơ bản, tăng giá trị sử dụng thực tế.
Giá thuê 8 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không bị đẩy quá cao so với thị trường xung quanh.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây là nhà trong ngõ, nên có thể hạn chế về mặt tiền và không gian để xe. Kết cấu nhà chưa rõ cũ mới nhưng thông thường nhà trong ngõ như thế này thường là nhà xây khoảng 10-20 năm, cần kiểm tra kỹ kết cấu, hệ thống điện nước và thấm dột trước khi thuê.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Ngõ 214 Nguyễn Xiển là ngõ dân trí cao, an ninh tốt, có chỗ để xe trước cửa nhà, rất hiếm trong các ngõ nhỏ ở khu vực này.
- Nhà có 3 phòng ngủ và 2 vệ sinh, phù hợp cho gia đình 3-4 người hoặc nhóm thuê chung.
- Trang bị điều hòa, bình nóng lạnh và nội thất cơ bản giúp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê.
- Vị trí gần các tiện ích như trường học, chợ, trung tâm thương mại, dễ dàng di chuyển ra các tuyến đường lớn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp nhất cho mục đích ở thực, đặc biệt là các gia đình trẻ hoặc nhóm người đi làm thuê dài hạn. Với diện tích và số phòng như trên, nhà cũng có thể cho thuê theo phòng, tối ưu dòng tiền nếu chủ nhà muốn khai thác.
Do nằm trong ngõ nhỏ, không phù hợp làm văn phòng hoặc kinh doanh lớn. Không thích hợp làm kho xưởng do diện tích và kết cấu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ 188 Nguyễn Xiển) | Đối thủ 2 (Ngõ 150 Nguyễn Xiển) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 48m² x 2 tầng (96m²) | 50m² x 2 tầng (100m²) | 45m² x 2 tầng (90m²) |
| Phòng ngủ | 3 phòng | 3 phòng | 2 phòng |
| Phòng vệ sinh | 2 | 2 | 1 |
| Tiện nghi | Điều hòa, bếp, bình nóng lạnh, nội thất cơ bản | Chỉ có bếp, chưa có điều hòa | Điều hòa, bếp |
| Giá thuê | 8 triệu/tháng | 7.5 triệu/tháng | 8.5 triệu/tháng |
| Ưu điểm vị trí | Ngõ rộng, an ninh, để xe trước cửa | Ngõ nhỏ, cách đường lớn 200m | Ngõ trung bình, gần chợ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà, đặc biệt hệ thống điện, nước và chống thấm.
- Đánh giá chất lượng không gian sống trong ngõ (độ rộng, khả năng quay đầu xe, tiếng ồn).
- Xác minh rõ ràng pháp lý, giấy tờ sổ đỏ đã đầy đủ.
- Kiểm tra an ninh khu vực và xóm ngõ.
- Đàm phán giá thuê dựa trên tình trạng thực tế nội thất và sửa chữa nếu cần.
