Thẩm định giá trị thực:
Nhà nguyên căn 4 tầng (3 tầng ở + 1 tum) với diện tích đất 33m², diện tích sử dụng khoảng 132m² (11m x 3m x 4 tầng). Giá thuê 14 triệu/tháng tương đương ~106.000đ/m²/tháng tính trên diện tích sử dụng, hoặc ~424.000đ/m²/tháng tính trên diện tích đất.
Với vị trí thuộc Quận Hai Bà Trưng – trung tâm Hà Nội, khu vực có giá thuê nhà nguyên căn trung bình từ 12-18 triệu/tháng cho diện tích tương tự, mức giá 14 triệu là khá hợp lý. Nhà mới xây hoặc cải tạo tốt thì giá có thể lên cao hơn.
Nhà mặt phố, mặt tiền 3m khá nhỏ hẹp, diện tích đất cũng nhỏ nên không thể phát triển thêm được. Nhà xây 4 tầng khá chuẩn, nếu tính chi phí xây dựng mới hiện tại (6-7 triệu/m²), tổng chi phí xây mới khoảng 800-900 triệu đồng, mức giá thuê này là phù hợp với tài sản đã có sẵn.
Nhận xét về giá: Giá thuê 14 triệu/tháng là mức trung bình, không bị đẩy quá cao so với thị trường cùng khu vực. Không có dấu hiệu “ngáo giá” nhưng cũng không quá thấp để nghi ngờ rủi ro tin ảo.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền 3m đủ rộng để mở cửa, lấy sáng tự nhiên tốt hơn nhiều nhà hẻm nhỏ.
- Ngõ rộng, thông thoáng, ô tô đỗ cửa – rất hiếm nhà ngõ ô tô đỗ được ở khu vực này, đặc biệt trong nội thành Hà Nội.
- Vị trí gần các tiện ích công cộng: chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện, đảm bảo cuộc sống tiện nghi cho gia đình nhỏ.
- Đội PCCC & CNCH gần đầu ngõ tăng thêm an toàn phòng cháy chữa cháy.
- Nhà xây 4 tầng, có 3 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh, phù hợp cho gia đình 3-4 người ở thoải mái.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp dùng để ở thực tế cho gia đình nhỏ hoặc đôi vợ chồng trẻ, ưu tiên không cho thuê ghép. Ngoài ra, có thể cho thuê dài hạn với giá ổn định, dòng tiền cho thuê đều đặn. Do diện tích nhỏ và hẻm rộng, không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây lại vì diện tích đất hạn chế, khả năng mở rộng thấp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ 45 Phố Lãng Yên) | Đối thủ 2 (Ngõ 53 Phố Lãng Yên) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 33 | 32 | 35 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 132 | 120 | 140 |
| Mặt tiền (m) | 3 | 3,2 | 3 |
| Số tầng | 4 | 3 | 4 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 14 | 13 | 15 |
| Ô tô đỗ cửa | Có | Không | Có |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực trạng nhà: Xem xét kết cấu, hệ thống điện nước, phòng vệ sinh để tránh chi phí sửa chữa phát sinh.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực: Đảm bảo không nằm trong vùng quy hoạch giải tỏa để tránh rủi ro mất nhà.
- Do ngõ rộng, ô tô đỗ cửa nhưng cần kiểm tra khả năng quay đầu xe và lối đi chung có thuận tiện không.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý rõ ràng, tránh trường hợp tranh chấp chủ quyền.
- Đối với nhà cho thuê nguyên căn, cần lưu ý điều khoản hợp đồng rõ ràng về việc không cho thuê ghép để tránh gây phiền phức.
