Thẩm định giá trị thực:
Nhà nguyên căn diện tích đất 54 m² (4,5m x 12m) với kết cấu 1 trệt 2 lầu, 2 phòng ngủ, 3 toilet tại khu vực Tân Kỳ Tân Quý, Bình Tân. Giá thuê 10 triệu/tháng tương đương ~185.000 đồng/m² đất/tháng. Xét về vị trí, khu vực Bình Tân đang phát triển nhanh, hạ tầng giao thông khá ổn, gần chợ Gò Xoài và Aeon Mall Tân Phú tạo thuận lợi cho sinh hoạt và tiện ích.
Tuy nhiên, nhà thuộc dạng nhà hẻm xe hơi nhưng có đặc điểm “nhà tóp hậu” – tức phần sau nhà nhỏ hẹp lại, ảnh hưởng không nhỏ đến công năng sử dụng và khả năng thông thoáng. Với nhà 3 tầng, nếu xây mới thì chi phí xây dựng thô và hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tính toán sơ bộ diện tích sàn khoảng 150-160 m², giá thuê 10 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không quá cao so với mặt bằng chung.
Nhận xét về giá: Giá thuê hiện tại là mức trung bình khá cho khu vực, không bị đẩy giá quá cao. Người thuê nên cân nhắc kỹ về tình trạng nhà tóp hậu và hẻm để tránh các bất tiện về lâu dài.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Hẻm 7m thông thoáng, xe hơi vào nhà thuận tiện, rất hiếm so với nhiều nhà hẻm nhỏ trong khu vực Bình Tân.
– Nhà mới, đẹp, nội thất đầy đủ gồm máy lạnh, máy rửa chén, máy nước nóng lạnh, rất phù hợp cho gia đình hoặc công ty văn phòng nhỏ.
– Vị trí gần chợ Gò Xoài và Aeon Mall, thuận tiện đi lại, mua sắm và dịch vụ.
– Tuy nhiên, điểm yếu lớn là nhà tóp hậu, giảm diện tích sử dụng hiệu quả và có thể ảnh hưởng đến không gian sống.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà thích hợp nhất để ở thực tế hoặc làm văn phòng công ty nhỏ, kinh doanh online. Với kết cấu 3 tầng và nội thất đầy đủ, không cần sửa chữa nhiều. Không phù hợp để làm kho xưởng do vị trí hẻm và kết cấu nhà không lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Trọng Tấn) | Đối thủ 2 (Đường Hương Lộ 2) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 54 m² (4.5×12) | 50 m² (4×12.5) | 60 m² (5×12) |
| Kết cấu | 1 trệt 2 lầu, 2PN, nhà tóp hậu | 1 trệt 2 lầu, 3PN, hẻm nhỏ 3m | 1 trệt 1 lầu, 2PN, hẻm 5m xe máy |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Giá thuê/tháng | 10 triệu | 9 triệu | 8 triệu |
| Tiện ích | Gần chợ, Aeon, hẻm 7m | Gần trường học, hẻm nhỏ | Gần bến xe, hẻm vừa |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng “nhà tóp hậu”, đo đạc chính xác diện tích sử dụng thực tế.
- Đánh giá chất lượng kết cấu, tình trạng nội thất đi kèm, đặc biệt hệ thống điện nước, phòng vệ sinh.
- Kiểm tra quy hoạch hẻm, khả năng mở rộng hoặc sửa chữa nâng cấp trong tương lai.
- Đảm bảo hẻm 7m không bị cấm xe tải lớn, tránh khó khăn trong vận chuyển hàng hoá hoặc đi lại.
- Xem xét phong thủy do nhà tóp hậu có thể ảnh hưởng đến ánh sáng và luồng khí.
