Thẩm định giá trị thực:
Tài sản cho thuê là mặt tiền đường Phùng Khắc Khoan, Phường Đa Kao, Quận 1, diện tích sử dụng 2.350 m² (theo data chính xác hơn) với mặt tiền rộng 50 m, đường vào 20 m, kết cấu 1 trệt và áp mái, hiện trạng nhà trống không nội thất, hướng Tây – Nam. Giá thuê đề xuất là 630 triệu VNĐ/tháng.
Đơn giá thuê tính trên diện tích sử dụng khoảng: 630 triệu / 2.350 m² = 268.000 VNĐ/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng thuê mặt tiền tại Quận 1, đặc biệt với một bất động sản không có nội thất và kết cấu đơn giản (1 trệt + áp mái).
Về kết cấu: Nhà chỉ có 1 trệt và áp mái, diện tích mặt bằng lớn nhưng không có nhiều tầng, nên không tận dụng được không gian sàn nhiều như nhà cao tầng. Nếu so sánh với chi phí thuê các mặt bằng thương mại có kết cấu nhiều tầng hoặc mặt bằng có nội thất hoàn chỉnh quanh khu vực, giá này có thể bị đẩy cao do vị trí mặt tiền lớn và diện tích rộng.
Về quy hoạch: Phùng Khắc Khoan là con đường trung tâm Quận 1, khu vực sầm uất, phù hợp kinh doanh đa ngành nghề, tuy nhiên cần kiểm tra kỹ quy hoạch sử dụng đất, giấy phép kinh doanh, và hạn chế về loại hình kinh doanh được phép trên tuyến đường này để tránh rủi ro pháp lý.
Nhận xét về giá: Giá thuê 630 triệu/tháng cho 2.350 m² mặt tiền rộng 50 m ở Quận 1 là mức cao nhưng có thể chấp nhận được nếu mặt bằng đáp ứng nhu cầu kinh doanh lớn, đặc biệt cho các thương hiệu lớn hoặc showroom đẳng cấp. Nếu khách thuê chỉ cần diện tích nhỏ hoặc không tận dụng hết mặt bằng, giá này sẽ là quá cao.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền cực rộng 50 m, thuận lợi cho quảng bá thương hiệu, làm showroom hoặc nhà hàng lớn.
- Đường vào rộng 20 m, thuận tiện cho giao thông, giao nhận hàng hóa và khách hàng.
- Vị trí trung tâm Quận 1, khu vực thương mại sầm uất, gần các trục đường lớn Điện Biên Phủ, Nguyễn Hữu Cầu.
- Nhà trống dễ cải tạo, phù hợp với nhiều mô hình kinh doanh đa dạng.
- Hướng Tây – Nam có thể tận dụng ánh sáng và gió nhưng cần chú ý chống nóng, đặc biệt vào mùa hè.
Kịch bản khai thác tối ưu:
- Ở thực tế: Không phù hợp do diện tích quá lớn, kết cấu đơn giản, không có tiện nghi nội thất, và vị trí kinh doanh.
- Cho thuê dòng tiền: Rất phù hợp cho các doanh nghiệp cần mặt bằng thương mại lớn như showroom ô tô, nhà hàng lớn, trung tâm sự kiện, hoặc chuỗi cà phê, cửa hàng flagship.
- Làm kho xưởng: Không tối ưu do vị trí trung tâm Quận 1, giá thuê cao và hạn chế về quy hoạch kho bãi.
- Đầu tư xây lại: Có thể xem xét nếu chủ sở hữu muốn phát triển dự án mới nhiều tầng để tăng hiệu quả sử dụng đất, tuy nhiên cần kiểm tra quy hoạch xây dựng chiều cao và mật độ cho phép.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Điện Biên Phủ, Q1) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Hữu Cầu, Q1) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 2.350 | 1.200 | 1.800 |
| Mặt tiền (m) | 50 | 20 | 30 |
| Kết cấu | 1 trệt + áp mái | 3 tầng hoàn thiện | 2 tầng + sân thượng |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 630 | 380 | 480 |
| Đơn giá thuê (triệu/m²/tháng) | 0.268 | 0.317 | 0.267 |
| Đường vào (m) | 20 | 8 | 12 |
| Hướng | Tây – Nam | Đông | Tây |
| Nội thất | Không | Hoàn thiện cơ bản | Hoàn thiện cơ bản |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý về đất đai: Đảm bảo không có tranh chấp, đất sử dụng ổn định lâu dài.
- Phê duyệt quy hoạch xây dựng và hạn chế ngành nghề kinh doanh trên tuyến đường Phùng Khắc Khoan.
- Kiểm tra giấy phép xây dựng và các quy định về chiều cao, mật độ xây dựng nếu có ý định cải tạo hoặc xây mới.
- Đánh giá chất lượng kết cấu nhà hiện tại (1 trệt + áp mái) nếu khách thuê có nhu cầu cải tạo hoặc nâng cấp.
- Đánh giá ảnh hưởng của hướng Tây – Nam về nhiệt độ và ánh sáng để lên phương án chống nóng hợp lý.
- Kiểm tra giao thông khu vực vào giờ cao điểm, khả năng đậu xe và quay đầu xe cho khách hàng hoặc giao nhận hàng.