Nhận định mức giá cho thuê mặt bằng kinh doanh tại Quận 11, TP Hồ Chí Minh
Với diện tích 128 m² (8x16m) cùng kết cấu 1 trệt 6 lầu, thang máy, 20 phòng, nội thất đầy đủ, pháp lý rõ ràng (đã có sổ), mặt bằng tọa lạc tại đường Bình Thới, Phường 8, Quận 11 – một khu vực trung tâm, thuận tiện giao thông và phát triển kinh doanh, mức giá 90 triệu/tháng chưa VAT là một mức giá khá cao trên thị trường cho loại hình văn phòng/mặt bằng kinh doanh này.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thuê mặt bằng tương đương
| Tiêu chí | Mặt bằng tại Quận 11 (Mẫu này) | Mặt bằng tương đương Quận 10 | Mặt bằng tương đương Quận 5 | Mặt bằng tương đương Quận Tân Bình |
|---|---|---|---|---|
| Diện tích | 128 m² | 120 – 130 m² | 130 m² | 125 m² |
| Kết cấu | 1 trệt, 6 lầu, thang máy, 20 phòng | 1 trệt, 4-6 lầu, thang máy | 1 trệt, 5 lầu, thang máy | 1 trệt, 4 lầu, thang máy |
| Vị trí | Đường Bình Thới, Quận 11 | Đường Lý Thường Kiệt, Quận 10 | Đường Nguyễn Trãi, Quận 5 | Đường Cộng Hòa, Tân Bình |
| Giá thuê (chưa VAT) | 90 triệu/tháng | 70 – 80 triệu/tháng | 65 – 75 triệu/tháng | 75 – 85 triệu/tháng |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Nội thất | Đầy đủ, hệ thống PCCC, thang máy, thang nâng | Đầy đủ, có thang máy | Đầy đủ, có thang máy | Đầy đủ, có thang máy |
Nhận xét về mức giá và đề xuất
Mức giá 90 triệu/tháng chưa VAT cho mặt bằng có diện tích và kết cấu như trên là tương đối cao so với mặt bằng chung tại các quận trung tâm TP.HCM. Nhiều bất động sản tương tự trong khu vực hoặc gần kề có giá thuê dao động từ 70 đến 85 triệu/tháng chưa VAT.
Điều này có thể được cân nhắc hợp lý nếu:
- Vị trí cực kỳ đắc địa, thuận lợi cho khách thuê đặc biệt (ví dụ gần các khu vực kinh doanh sầm uất, nhiều khách hàng tiềm năng).
- Trang thiết bị, nội thất và hệ thống kỹ thuật đồng bộ, hiện đại, đảm bảo an toàn và tiện nghi tối đa.
- Phù hợp ngay với mục đích kinh doanh đặc thù, ví dụ nhà hàng, quán ăn người Hoa như mô tả, giúp giảm chi phí cải tạo.
Nếu không có các yếu tố trên hoặc bạn muốn giảm thiểu chi phí đầu tư ban đầu, mức giá 70 – 80 triệu/tháng chưa VAT sẽ hợp lý hơn và dễ thuyết phục chủ nhà đồng ý.
Lưu ý khi quyết định thuê mặt bằng
- Xác thực chính xác tình trạng pháp lý, tránh rủi ro tranh chấp.
- Kiểm tra kỹ nội thất, hệ thống PCCC, thang máy, thang nâng vận hành tốt, đảm bảo an toàn khi hoạt động kinh doanh.
- Xem xét các chi phí phụ khác như VAT, phí dịch vụ, điện nước, bảo trì… để đánh giá tổng chi phí thực tế.
- Thương lượng thời gian thuê và điều kiện bàn giao nhà để phù hợp với kế hoạch kinh doanh.
- Đánh giá tiềm năng phát triển kinh doanh tại vị trí hiện tại, xem xét lượng khách hàng mục tiêu và mức độ cạnh tranh trong khu vực.
Chiến lược thương lượng giá
Để thuyết phục chủ bất động sản giảm giá từ 90 triệu xuống khoảng 75 – 80 triệu/tháng, bạn có thể:
- Đưa ra phân tích so sánh giá thuê các bất động sản tương đương trong khu vực.
- Cam kết thuê lâu dài để chủ nhà yên tâm về nguồn thu ổn định, giảm rủi ro trống mặt bằng.
- Đề nghị thanh toán trước nhiều tháng hoặc đặt cọc cao để tăng uy tín và giảm bớt lo ngại cho chủ nhà.
- Đàm phán để chủ nhà hỗ trợ thêm về chi phí cải tạo hoặc miễn phí một số tháng thuê đầu tiên.
- Thể hiện rõ kế hoạch kinh doanh khả thi, giúp chủ nhà tin tưởng bạn sẽ sử dụng mặt bằng hiệu quả, giữ gìn tài sản.
