Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất 3.6 x 13m tương đương 46.8m², diện tích sử dụng khoảng 50m² (bao gồm 1 lầu và sân thượng). Giá thuê 6 triệu/tháng tương đương ~120.000đ/m²/tháng, mức giá phổ biến so với khu vực Quận 12, đặc biệt khu vực Đông Hưng Thuận nơi mặt bằng giá thuê nhà hẻm nhỏ thường dao động từ 5-7 triệu tùy vị trí và trạng thái nhà.
Nhà đã có sổ, pháp lý rõ ràng nên không lo về mặt pháp lý cho thuê. Kết cấu nhà 1 lầu + sân thượng trống phù hợp nhu cầu ở gia đình nhỏ hoặc cặp vợ chồng, 2 phòng ngủ và 2 vệ sinh là điểm cộng về công năng.
Tuy nhiên, nhà nằm trong hẻm cụt, hẻm ba gác, cách hẻm ô tô 20m – đây là điểm giảm giá trị sử dụng, hạn chế sự tiện lợi cho việc đỗ xe và di chuyển, đặc biệt với người có xe hơi. Nhà đã được sơn lại sạch sẽ nhưng không đề cập đến nội thất hoặc trang thiết bị hiện đại, có thể cần đầu tư thêm.
Nhìn chung, mức giá thuê 6 triệu/tháng là hợp lý không quá cao so với mặt bằng Quận 12, tuy nhiên không có ưu điểm quá nổi bật để chấp nhận giá cao hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí cạnh khu dân cư An Sương, khu vực khá đông đúc, thuận tiện giao thông, gần chợ, trường học.
– Nhà có 2 phòng ngủ và 2 WC, phù hợp với gia đình nhỏ hoặc nhóm thuê chung.
– Có sân thượng rộng để trồng rau hoặc mở rộng không gian sinh hoạt – điểm cộng hiếm có trong các nhà hẻm nhỏ.
– Hẻm ba gác, hẻm cụt nên khá yên tĩnh, ít bị xe cộ qua lại gây ồn ào.
– Nhà sạch sẽ, sơn mới, có thể vào ở ngay mà không cần sửa chữa lớn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để ở thực tế, đặc biệt với gia đình nhỏ hoặc nhóm thuê sinh viên, nhân viên văn phòng làm việc quanh khu vực Quận 12 và các quận lân cận. Không phù hợp để làm văn phòng hay kho xưởng do diện tích hạn chế và vị trí hẻm cụt.
Với sân thượng trống, người thuê có thể tận dụng để trồng rau hoặc làm không gian thư giãn, tăng giá trị sử dụng thực tế.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà hẻm 4m, P. Đông Hưng Thuận) | Đối thủ 2 (Nhà hẻm xe hơi, P. Tân Thới Nhất, Q12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 50 m² | 55 m² | 60 m² |
| Phòng ngủ / WC | 2 / 2 | 2 / 1 | 3 / 2 |
| Hẻm | Ba gác, cụt, cách ô tô 20m | Hẻm 4m, xe máy & ô tô nhỏ | Hẻm rộng ô tô ra vào thoải mái |
| Giá thuê | 6 triệu/tháng (~120k/m²) | 6.5 triệu/tháng (~118k/m²) | 8 triệu/tháng (~133k/m²) |
| Trạng thái nhà | Sạch, sơn mới | Nhà mới xây | Nhà cải tạo gần đây |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng hẻm cụt có gây khó khăn cho việc đi lại, vận chuyển đồ đạc, đặc biệt khi có xe lớn.
- Kiểm tra lại hệ thống điện nước, phòng vệ sinh do nhà đã qua sử dụng, tránh rủi ro hư hỏng gây phát sinh chi phí sửa chữa.
- Xác minh giấy tờ sổ đỏ, đảm bảo không có tranh chấp liên quan.
- Kiểm tra phong thủy nếu người thuê quan tâm (hẻm cụt có thể gây cảm giác bí bách với một số người).
- Tìm hiểu quy hoạch khu vực, đặc biệt quanh hẻm để tránh bị ảnh hưởng bởi giải tỏa hoặc nâng cấp hẻm trong tương lai gần.
