Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà cho thuê có diện tích đất 4 x 13m = 52m² sử dụng, kết cấu 1 trệt 2 lầu, sân thượng với tổng số tầng là 3 tầng (tầng trệt + 2 lầu). Tuy nhiên, dữ liệu mô tả “Tổng số tầng” là 2, nên có thể sân thượng không tính là tầng ở. Giá thuê 14 triệu/tháng tương đương khoảng 269,000 VNĐ/m²/tháng (14 triệu / 52m²).
So với mặt bằng giá thuê nhà nguyên căn tại khu vực Tân Phú, đặc biệt đường Nguyễn Quý Anh và các hẻm lân cận có hẻm 5-6m, mức giá thuê dao động từ 10 – 15 triệu/tháng cho nhà 3 tầng, 3-4 phòng ngủ. Do đó, mức giá 14 triệu là mức giá khá sát giá thị trường, không quá rẻ cũng không quá đắt.
Nhà có 4 phòng ngủ, 5 WC, hẻm ô tô 6m rộng rãi nên thuận tiện di chuyển, nhưng diện tích đất chỉ 52m² khá nhỏ, không gian bên trong có thể hơi chật chội, đặc biệt đối với gia đình đông người hoặc có nhu cầu sử dụng rộng rãi.
Nhận xét về giá: Giá thuê 14 triệu/tháng là mức trung bình – cao so với khu vực, không có dấu hiệu quá hời. Người thuê cần cân nhắc kỹ về diện tích sử dụng thực tế và tiện ích trong nhà để quyết định.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm rộng 6m, xe hơi ra vào thoải mái, đây là điểm cộng lớn so với nhiều nhà trong hẻm nhỏ chỉ 3-4m.
- Nhà mới hoặc giữ gìn tốt với 4 phòng ngủ và 5 WC, phù hợp gia đình nhiều thành viên hoặc cần phòng làm việc.
- Vị trí tại Phường Tân Sơn Nhì, Quận Tân Phú – khu vực dân cư ổn định, gần các tiện ích như chợ, trường học, giao thông thuận tiện.
- Sân thượng có thể tận dụng làm không gian thư giãn hoặc trồng cây.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế với gia đình đông người hoặc nhóm thuê cùng nhau (ví dụ thuê chia phòng). Với 4 phòng ngủ và 5 WC, đây là lựa chọn tối ưu cho nhu cầu ở lâu dài.
Ngoài ra, có thể cân nhắc cho thuê từng phòng để tạo dòng tiền ổn định nếu muốn đầu tư cho thuê chia nhỏ.
Với diện tích nhỏ, không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây mới do diện tích đất hạn chế.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 5m Nguyễn Quý Anh) | Đối thủ 2 (Hẻm 6m Lũy Bán Bích, Tân Phú) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 52 m² (4x13m) | 55 m² (4.2x13m) | 60 m² (5x12m) |
| Kết cấu | 1 trệt, 2 lầu, sân thượng, 4PN – 5WC | 1 trệt, 2 lầu, 3PN – 3WC | 1 trệt, 1 lầu, 4PN – 4WC |
| Hẻm rộng | 6m (xe hơi ra vào) | 5m (xe hơi nhỏ vào) | 6m (xe hơi ra vào) |
| Giá thuê | 14 triệu/tháng | 12 triệu/tháng | 15 triệu/tháng |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng nội thất, đặc biệt hệ thống điện nước trong nhà (nhà 3 tầng dễ xảy ra vấn đề xuống cấp nếu không bảo trì tốt).
- Xác minh chính xác diện tích sử dụng thực tế có đủ 52m² không, tránh tình trạng diện tích ghi trên sổ và thực tế khác biệt.
- Đánh giá mức độ yên tĩnh và an ninh trong hẻm, dù hẻm rộng 6m nhưng có thể có lưu lượng xe lớn gây ồn.
- Kiểm tra thủ tục pháp lý thuê nhà rõ ràng, tránh tranh chấp với chủ nhà hoặc hàng xóm.
- Đánh giá ánh sáng, thông gió trong nhà, nếu nhà sâu và hẹp có thể thiếu sáng tự nhiên.
