Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là nhà 1 trệt 2 lầu sân thượng với diện tích đất 60m², diện tích sử dụng 186m², tọa lạc tại hẻm xe hơi đường Thống Nhất, Phường 15, Quận Gò Vấp, TP.HCM. Giá thuê đề xuất là 15 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 80.645 đồng/m² sử dụng (15 triệu / 186 m²). Đây là mức giá cho thuê khá phổ biến và hợp lý trong khu vực Gò Vấp với nhà mới xây, diện tích sử dụng lớn, hẻm xe hơi thuận tiện.
Nếu so sánh với chi phí xây dựng mới hiện nay dao động 6-7 triệu đồng/m² sàn, nhà mới xây với tổng diện tích sử dụng 186m² sẽ có giá trị xây dựng khoảng 1.1 – 1.3 tỷ đồng. Với mức giá thuê 15 triệu/tháng, tỷ suất lợi nhuận cho thuê theo giá thị trường vào khoảng 1.38%/tháng hoặc 16.5%/năm, đây là mức khá hấp dẫn nếu mua để cho thuê lâu dài.
Nhận xét về giá: Giá thuê 15 triệu/tháng cho nhà mới, diện tích lớn, hẻm xe hơi tại Gò Vấp là hợp lý, không bị đẩy giá quá cao. Tuy nhiên, cần xác minh kỹ về tình trạng nội thất “nhà trống” vì có thể phải đầu tư bổ sung trang thiết bị nội thất.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà nằm trong hẻm xe hơi lớn, thuận tiện cho đón taxi và di chuyển, đây là điểm cộng lớn so với nhiều nhà hẻm nhỏ khó đi lại.
- Thiết kế có sân thượng trước trồng rau và sân thượng sau làm khu giặt phơi rất tiện lợi, phù hợp gia đình muốn không gian xanh và thoáng mát.
- Nhà nở hậu tạo không gian rộng hơn phía sau, giúp tăng diện tích sử dụng hiệu quả so với các căn nhà ngang 4m thuần túy.
- 4 phòng ngủ và 5 WC phù hợp gia đình đông người hoặc có nhu cầu thuê làm văn phòng nhỏ, dịch vụ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc thuê dài hạn cho gia đình vì thiết kế nhiều phòng ngủ, sân thượng rộng thoáng, và vị trí hẻm xe hơi thuận tiện. Ngoài ra, có thể sử dụng làm văn phòng công ty nhỏ hoặc cho thuê theo dạng căn hộ dịch vụ cũng khả thi nếu trang bị nội thất đầy đủ.
Với diện tích đất 60m² và xây dựng 4 tầng, khả năng xây dựng lại là hạn chế, do đó đầu tư xây mới không mang lại giá trị gia tăng lớn so với việc giữ nguyên cho thuê.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Văn Thọ, Gò Vấp) |
Đối thủ 2 (Đường Phan Văn Trị, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 60 | 55 | 65 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 186 | 170 | 180 |
| Số tầng | 4 | 3 | 4 |
| Phòng ngủ | 4 | 3 | 4 |
| Hẻm xe hơi | Có | Không | Có |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 15 | 13.5 | 16 |
| Trạng thái nội thất | Nhà trống | Đầy đủ nội thất | Nhà trống |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý để chắc chắn không vướng quy hoạch hay tranh chấp, đặc biệt vì nhà nở hậu có thể phát sinh vấn đề ranh đất.
- Kiểm tra tình trạng kết cấu nhà, đặc biệt hệ thống điện nước, do nhà mới nhưng chưa có nội thất, có thể cần đầu tư bổ sung.
- Xác nhận hiện trạng hẻm xe hơi có thực sự thuận tiện cho phương tiện lớn và không bị cấm giờ hay giới hạn tải trọng.
- Kiểm tra phong thủy hướng nhà, sân thượng và không gian mở nhằm đảm bảo không gặp phải lỗi phong thủy gây bất lợi cho gia chủ.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe trong hẻm để tránh phiền toái khi sử dụng hàng ngày.
