Thẩm định giá trị thực:
Diện tích kho 160 m² (8x20m), tọa lạc trên mặt tiền đường Đỗ Bí, Phường Phú Thạnh, Quận Tân Phú – khu vực có mật độ dân cư đông, giao thông khá thuận tiện, nhất là cho các loại xe tải và xe lớn. Giá thuê đưa ra là 25 triệu đồng/tháng, tương đương ~156.250 đồng/m²/tháng.
So với mặt bằng chung khu vực Tân Phú, giá thuê kho mặt tiền dao động khoảng 120.000 – 180.000 đồng/m² tùy vị trí và chất lượng kho. Kho này có lợi thế nền bê tông chịu lực, kho mới, sạch, có 1 WC và 1 phòng làm việc, khá phù hợp cho doanh nghiệp nhỏ cần kho chứa hoặc làm xưởng nhẹ.
Giá thuê này ở mức trung bình khá cao, không phải quá rẻ nhưng cũng không ngáo giá. Nếu so với chi phí đầu tư xây mới kho đơn giản (khoảng 3-4 triệu đồng/m² xây thô), thì thuê với giá này vẫn hợp lý với những ai không muốn đầu tư vốn lớn ban đầu.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền đường Đỗ Bí: giúp xe tải lớn ra vào thuận tiện, tăng khả năng vận chuyển hàng hóa nhanh chóng.
- Nền bê tông chịu lực: phù hợp cho kho hàng, tránh hư hỏng do tải trọng cao.
- Kho mới, sạch sẽ: giảm chi phí bảo trì, sửa chữa ban đầu.
- Hệ thống phòng làm việc và WC riêng: tiện lợi cho nhân viên và quản lý tại chỗ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Kho phù hợp nhất để làm kho chứa hàng, xưởng sản xuất nhỏ, hoặc làm trung tâm phân phối hàng hóa. Nếu bạn doanh nghiệp nhỏ cần mặt bằng nhanh, không muốn tốn thêm chi phí xây dựng, đây là lựa chọn hợp lý.
Không phù hợp để làm văn phòng quy mô lớn hoặc showroom do kết cấu và thiết kế kho.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (Đỗ Bí, Tân Phú) | Đối thủ 1 (Đường Lê Trọng Tấn, Tân Phú) | Đối thủ 2 (Đường Tân Quý, Tân Phú) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 160 | 150 | 180 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 25 | 22 | 27 |
| Đơn giá/m² (đồng) | 156.250 | 146.667 | 150.000 |
| Vị trí | Mặt tiền đường xe lớn | Hẻm xe tải nhỏ | Mặt tiền đường xe lớn |
| Chất lượng kho | Mới, nền bê tông chịu lực | Kho cũ, nền xi măng thường | Kho mới, nền bê tông |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng nền bê tông chịu lực có nứt hay lún không.
- Xác minh quy hoạch khu vực, có kế hoạch mở rộng đường hay xây dựng làm thay đổi giao thông không.
- Đánh giá hệ thống thoát nước, tránh ngập úng mùa mưa gây hỏng hàng hóa.
- Kiểm tra pháp lý kỹ càng, sổ hồng rõ ràng, không tranh chấp.
- Xem xét mức độ ô nhiễm tiếng ồn và môi trường xung quanh nếu dùng làm kho nhạy cảm.
Kết luận: Mức giá thuê 25 triệu/tháng cho kho mặt tiền 160m² ở Đỗ Bí, Tân Phú là hợp lý so với thị trường, không quá cao và cũng không thấp bất thường. Nếu bạn đang cần mặt bằng kho sạch, nền chịu lực, vị trí xe lớn ra vào thuận tiện, đây là lựa chọn nên xem xét và có thể chốt nhanh.
Điểm cần thương lượng để giảm giá là thời gian thuê tối thiểu, điều kiện sửa chữa hoặc chi phí điện nước. Nếu chủ nhà cứng giá, bạn có thể cân nhắc các kho có giá thấp hơn nhưng thường sẽ ở hẻm hoặc kho cũ hơn.
