Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ dịch vụ mini 6 tầng, diện tích tổng 300 m² (50 m²/sàn), có 4 phòng ngủ và 6 phòng vệ sinh, tọa lạc tại số 22-2 Nguyễn Viết Xuân, La Khê, Hà Đông. Giá thuê 26 triệu/tháng tương đương ~87.000 đ/m²/tháng.
Đây là mức giá thuê khá cao so với mặt bằng chung khu vực Hà Đông, nhất là với căn hộ mini, dù có nội thất đầy đủ và vị trí mặt đường 10m thuận tiện. Nếu quy đổi sang giá thuê nhà nguyên căn hoặc căn hộ dịch vụ cùng khu vực, trung bình dao động 12-18 triệu/tháng cho diện tích tương đương. Giá thuê 26 triệu phản ánh sản phẩm phục vụ khách thuê cao cấp hoặc mục đích kinh doanh/cho thuê văn phòng có nhu cầu vị trí tốt.
Nhận xét về giá: Giá thuê này đang bị định giá cao khoảng 30-40% so với thị trường căn hộ dịch vụ mini tại Hà Đông. Nếu bên thuê không cần quá gấp hoặc có thể tìm căn tương đương, có thể thương lượng giảm giá xuống khoảng 20-22 triệu để hợp lý hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt đường rộng 10m, thuận tiện cho kinh doanh hoặc làm văn phòng, không gian thông thoáng, dễ tiếp cận khách hàng và đối tác.
- Hướng ban công và cửa chính đều hướng Nam, đón nắng và gió tự nhiên tốt, phù hợp phong thủy nhiều gia đình và doanh nghiệp.
- Nội thất đầy đủ, sẵn sàng sử dụng ngay, tiết kiệm chi phí setup ban đầu.
- Vị trí gần trường học, bệnh viện, chợ rất thuận tiện cho sinh hoạt hoặc phục vụ khách thuê cao cấp.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ này thích hợp nhất để làm văn phòng công ty, phòng khám, trung tâm đào tạo hoặc kinh doanh dịch vụ cho thuê căn hộ ngắn hạn (airbnb, homestay) do vị trí đắc địa, mặt tiền rộng và trang bị đầy đủ. Nếu thuê để ở thực, diện tích 50m²/sàn hơi nhỏ, phù hợp với gia đình nhỏ hoặc nhóm người thuê chung.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Căn hộ dịch vụ Khương Đình) | Đối thủ 2 (Nhà nguyên căn Văn Quán) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 300 m² (6 tầng x 50m²) | 280 m² (5 tầng x 56m²) | 320 m² (4 tầng x 80m²) |
| Giá thuê/tháng | 26 triệu | 18 triệu | 22 triệu |
| Vị trí | Mặt đường 10m, Nguyễn Viết Xuân | Mặt hẻm lớn 8m, Khương Đình | Mặt đường nhỏ 6m, Văn Quán |
| Nội thất | Đầy đủ, mới | Cơ bản | Cơ bản |
| Phù hợp | Văn phòng, kinh doanh, ở | Ở, cho thuê | Văn phòng, kho xưởng nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, đảm bảo pháp lý rõ ràng, sổ hồng riêng minh bạch.
- Xem xét hiện trạng nội thất, khả năng bảo trì, tránh chi phí sửa chữa phát sinh.
- Đánh giá khả năng cách âm, chống ồn do mặt đường lớn có thể ảnh hưởng đến môi trường làm việc hoặc sinh sống.
- Kiểm tra hệ thống PCCC và an ninh trong tòa nhà 6 tầng, nhất là khi sử dụng làm văn phòng.
- Đánh giá mức độ thuận tiện cho xe cộ ra vào, bãi đỗ xe xung quanh.
