Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là nhà mặt tiền nguyên căn, diện tích đất 4,8 x 12 = 57,6m², xây 1 trệt 4 lầu với 5 phòng ngủ, 5 toilet, nhà mới và trống, sẵn sàng vào ở hoặc kinh doanh. Vị trí tại 31 Ông Ích Khiêm, Phường 10, Quận 11, ngay ngã tư Ông Ích Khiêm – Bình Thới là khu vực mặt tiền đường lớn, giao thông thuận tiện, rất đắc địa cho kinh doanh.
Giá thuê 35 triệu/tháng tương đương khoảng 610.000đ/m²/tháng diện tích sử dụng (57,6m²). Đây là mức giá thuê mặt tiền trung tâm Quận 11 khá cao, thường giá thuê mặt tiền đẹp khu vực này dao động 300.000 – 500.000đ/m² tùy chất lượng nhà và mặt tiền.
Nhà mới xây, kết cấu chắc chắn, 5 tầng, không phải nhà cũ nát nên giá thuê cao có cơ sở. Tuy nhiên, diện tích sử dụng thực tế không lớn, cộng thêm nhà nở hậu và hẻm xe hơi có thể ảnh hưởng phần nào dòng tiền kinh doanh.
Nhận xét về giá: Giá thuê đang cao hơn mặt bằng chung khoảng 20-30%. Người thuê cần cân nhắc kỹ khả năng dòng tiền kinh doanh hoặc mục đích sử dụng để tránh bị “ngáo giá”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền đường lớn Ông Ích Khiêm, vị trí ngay ngã tư lớn, thuận tiện kinh doanh đa ngành nghề.
- Nhà mới xây, 5 tầng, 5 phòng ngủ, 5 toilet riêng biệt rất phù hợp vừa ở vừa làm văn phòng hoặc homestay.
- Hướng Bắc mát mẻ, ánh sáng hợp lý, không gian thoáng đãng.
- Nhà có hẻm xe hơi phía sau giúp di chuyển, bốc dỡ hàng hóa thuận tiện.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với kết cấu và vị trí này, nhà phù hợp nhất để:
- Kinh doanh văn phòng dịch vụ hoặc trung tâm đào tạo: 5 phòng và 5 toilet riêng biệt đáp ứng tốt nhu cầu nhiều nhân sự, khách hàng đến làm việc.
- Kinh doanh homestay hoặc căn hộ dịch vụ: Nhà mới, thiết kế tầng lầu riêng biệt, tiện nghi đầy đủ.
- Ở kết hợp kinh doanh nhỏ: Tầng trệt có thể làm showroom, các tầng trên làm không gian sinh hoạt.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Bình Thới, Q11) | Đối thủ 2 (Đường Lê Đại Hành, Q11) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 57,6 | 60 | 55 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 35 | 28 | 30 |
| Đặc điểm nhà | Nhà mới, 5 tầng, mặt tiền, hẻm xe hơi, nở hậu | Nhà cũ, 4 tầng, mặt tiền nhỏ hơn, không có hẻm | Nhà mới, 3 tầng, mặt tiền lớn, không có hẻm |
| Vị trí | Ngã tư Ông Ích Khiêm – Bình Thới | Gần ngã tư Bình Thới | Gần cầu vượt Lê Đại Hành |
| Tiện ích | Gần chợ, trường học, giao thông thuận tiện | Gần chợ, ít tiện ích nội khu | Gần công viên, ít chợ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý (đã có sổ) và xác nhận tình trạng nở hậu có ảnh hưởng đến đăng ký xây dựng hay không.
- Kiểm tra kỹ kết cấu, nội thất bên trong nhà mới, đảm bảo không có lỗi kỹ thuật hoặc thấm dột tiềm ẩn.
- Kiểm tra hẻm xe hơi phía sau về khả năng quay đầu và bốc xếp hàng hóa, tránh phát sinh chi phí vận hành.
- Xác minh quy hoạch khu vực, hạn chế rủi ro bị thu hồi hoặc thay đổi quy hoạch làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh và sử dụng.
