Thẩm định giá trị thực:
Nhà cho thuê mặt tiền đường hẻm tại Phường Phước Long A, diện tích 5x20m (100m²), 2 phòng ngủ, 2 WC, có gác đúc. Giá thuê 14 triệu/tháng tương đương 140.000 đồng/m²/tháng.
So với mặt bằng giá thuê khu vực Phước Long A – TP Thủ Đức, nhà trệt hẻm nhỏ thường có giá thuê khoảng 10-12 triệu/tháng cho diện tích tương đương, nhà mặt tiền chính đường lớn có thể lên 20 triệu/tháng trở lên.
Nhà thuộc hẻm (ngõ) nên không hoàn toàn là mặt tiền đường lớn mà là mặt tiền hẻm, điều này làm giảm giá trị thuê so với nhà mặt tiền đường chính.
Với kết cấu 2 phòng ngủ, 2 WC và gác đúc, nhà khá phù hợp cho nhu cầu kinh doanh dịch vụ như nail, spa, văn phòng nhỏ, mức giá 14 triệu có thể coi là mức giá hơi cao so với vị trí hẻm nhưng vẫn chấp nhận được nếu hẻm đủ rộng và thoáng.
Nhận xét về giá: Giá thuê đang hơi cao (khoảng 15-20%) so với mặt bằng hẻm tương tự trong khu vực, người thuê có thể thương lượng để giảm giá từ 12-13 triệu/tháng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Diện tích đất rộng 5x20m, mặt tiền hẻm tương đối thoáng, có gác đúc tăng diện tích sử dụng.
- Vị trí gần ĐH Văn Hóa và Đỗ Xuân Hợp – khu vực có nhiều sinh viên, dân văn phòng, thuận tiện cho kinh doanh dịch vụ.
- Phù hợp mô hình kinh doanh sạch sẽ như nail, spa, văn phòng nhỏ, không bị vướng nhiều về tiếng ồn hay quy định nghiêm ngặt.
- Nhà có sổ rõ ràng, pháp lý minh bạch – điểm cộng lớn.
- Hẻm nhỏ có thể hạn chế khách hàng dễ tiếp cận, đặc biệt xe lớn khó vào.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp để thuê làm văn phòng công ty nhỏ, spa, salon tóc hoặc cửa hàng dịch vụ có khách hàng mục tiêu gần khu vực sinh viên, người lao động TP Thủ Đức.
Không phù hợp làm kho xưởng do hẻm nhỏ và vị trí không thuận tiện vận chuyển hàng hóa cồng kềnh.
Ở thực cũng được nhưng diện tích và giá thuê tương đối cao so với nhà hẻm nên ưu tiên khai thác kinh doanh.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đỗ Xuân Hợp, hẻm 6m) | Đối thủ 2 (Mặt tiền đường chính Phước Long A) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 5x20m (100m²) | 5x18m (90m²) | 5x20m (100m²) |
| Phòng ngủ/ WC | 2 PN, 2 WC, gác đúc | 2 PN, 1 WC | 3 PN, 2 WC |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 14 | 11 | 20 |
| Vị trí | Mặt tiền hẻm nhỏ, gần ĐH Văn Hóa | Hẻm 6m, cách ĐH 500m | Mặt tiền đường chính, khu kinh doanh sầm uất |
| Phù hợp kinh doanh | Salon, spa, văn phòng nhỏ | Văn phòng nhỏ, nhà ở | Shop, cửa hàng lớn, kinh doanh đa ngành |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra chiều rộng hẻm thực tế, khả năng quay đầu xe và đậu xe khách.
- Kiểm tra tình trạng nhà (đặc biệt gác đúc) xem có xuống cấp, thấm dột hay không.
- Xác minh pháp lý sổ đỏ, tránh tranh chấp.
- Xem xét quy hoạch xung quanh có dự án lớn nào sắp thực hiện ảnh hưởng đến giá thuê.
- Kiểm tra an ninh khu vực, mức độ yên tĩnh và an toàn cho khách thuê.
