Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường Nhất Chi Mai, Phường 13, Quận Tân Bình với diện tích đất 109 m², xây dựng 5 tầng, diện tích sử dụng tổng cộng 459 m² (4.5 x 24 m, vuông vức). Giá thuê 45 triệu/tháng tương đương khoảng 98.000 đ/m²/tháng sử dụng. Về mặt pháp lý đã có sổ hồng rõ ràng, thuận lợi cho thuê lâu dài.
So với mặt bằng giá thuê nhà mặt tiền tại Tân Bình, đặc biệt khu vực gần sân bay Tân Sơn Nhất, mức giá này ở mức trung bình khá. Nhà mới xây, 5 tầng, nhiều phòng ngủ và vệ sinh, phù hợp đa dạng mục đích. Nếu tính chi phí xây dựng mới nhà 5 tầng khoảng 6 – 7 triệu/m² sàn, thì nhà hiện hữu có giá thuê này là khá hợp lý, không bị đẩy giá quá cao.
Tuy nhiên, diện tích mặt tiền chỉ 4.5 m khá hẹp, có thể hạn chế tầm nhìn và khai thác kinh doanh mặt phố. Diện tích đất chỉ 109 m² cũng không quá rộng, dẫn đến hạn chế mở rộng hoặc đậu xe. Đây là điểm cần cân nhắc khi so sánh giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí mặt tiền đường Nhất Chi Mai, thuận tiện di chuyển ra các tuyến lớn như Cộng Hòa, Trường Chinh, gần nhà ga T3, sân bay chỉ 15 phút xe máy.
– Khu vực dân cư yên tĩnh, phù hợp làm văn phòng, spa, trung tâm đào tạo hoặc kết hợp ở và kinh doanh online.
– Nhà mới xây, thiết kế hiện đại, nhiều phòng vệ sinh (>6), 8 phòng ngủ, đáp ứng nhu cầu sử dụng đa dạng.
– Tuy nhiên, mặt tiền nhỏ 4.5 m, có thể hạn chế kinh doanh mặt tiền quy mô lớn hoặc showroom.
– Nhà nằm trên đường có giao thông thuận tiện, không bị hẻm nhỏ hay quay đầu xe khó khăn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Phù hợp nhất để ở kết hợp văn phòng công ty hoặc cho thuê văn phòng, trung tâm đào tạo vì diện tích và số phòng lớn.
– Không quá phù hợp làm mặt bằng kinh doanh lớn do mặt tiền nhỏ.
– Có thể cân nhắc cho thuê dài hạn cho các doanh nghiệp cần văn phòng gần sân bay.
– Không thích hợp làm kho xưởng do vị trí mặt tiền đường phố và diện tích nhỏ hẹp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Cộng Hòa, Tân Bình) | Đối thủ 2 (Đường Trường Chinh, Tân Bình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng (m²) | 459 | 320 | 400 |
| Số tầng | 5 | 4 | 5 |
| Mặt tiền (m) | 4.5 | 6 | 5 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 45 | 50 | 48 |
| Vị trí | Gần sân bay, yên tĩnh | Đường lớn, đông đúc | Giao thông thuận lợi |
| Phù hợp | Văn phòng, đào tạo, ở kết hợp KD online | Kinh doanh, showroom | Văn phòng, cửa hàng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng nội thất, hệ thống điện nước vì nhà nhiều tầng, nhiều phòng vệ sinh dễ phát sinh sự cố.
- Xem xét quy hoạch đường xá quanh khu vực vì gần sân bay có thể thay đổi giao thông.
- Đảm bảo giấy tờ sổ hồng pháp lý rõ ràng, tránh tranh chấp.
- Kiểm tra khả năng đậu xe và lối ra vào do mặt tiền nhỏ, tránh gây khó khăn khi vận hành.
- Kiểm tra mức độ cách âm và ánh sáng tự nhiên thực tế, nhất là tầng trên cao.
Nhận xét về giá: Giá thuê 45 triệu/tháng là mức hợp lý, không quá cao so với mặt bằng khu vực, đặc biệt với nhà 5 tầng mới và diện tích sử dụng lớn. Tuy nhiên, do mặt tiền nhỏ chỉ 4.5 m nên nếu khách thuê cần kinh doanh mặt tiền lớn hoặc showroom thì nên đàm phán giảm giá từ 5-10% để cân bằng. Nếu mục đích thuê chủ yếu làm văn phòng hoặc ở kết hợp kinh doanh online thì có thể cân nhắc chốt giá nhanh vì vị trí và thiết kế nhà khá phù hợp.
