Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền số 36B Nguyễn Cửu Đàm, P. Tân Sơn Nhì, Q. Tân Phú có diện tích đất 4,5m x 15m = 68m², diện tích sử dụng 272m² trên 5 tầng (1 trệt, 3 lầu, 1 sân thượng). Giá thuê 19 triệu/tháng tương đương khoảng 70.000đ/m² sử dụng/tháng.
So sánh với mặt bằng giá thuê nhà mặt tiền tại Tân Phú hiện nay, nhà mặt tiền phố chính, khu kinh doanh sầm uất giá thuê thường dao động từ 20-30 triệu/tháng cho diện tích tương tự. Với 5 tầng, nhà mới, thiết kế hiện đại, đầy đủ nội thất thì mức 19 triệu khá hợp lý và có phần mềm hơn trung bình thị trường.
Đây không phải là nhà cũ hay nhà nát, nên không cần tính lại giá trị theo chi phí xây dựng. Giá thuê này phản ánh vị trí thuận tiện, mặt tiền rộng 4,5m – khá tốt cho kinh doanh và văn phòng. Tính ra giá thuê đất thô khoảng 2,8 triệu/m2 đất/tháng (19 triệu/68m²), không quá cao so với khu vực.
Nhận xét về giá: Giá thuê 19 triệu/tháng là mức giá tốt, vừa tầm so với vị trí và chất lượng nhà mặt tiền Nguyễn Cửu Đàm, phù hợp với nhiều mô hình kinh doanh.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 4,5m: Thuận tiện trưng bày, dễ dàng tiếp cận khách hàng, đặc biệt với các mô hình spa, thẩm mỹ, văn phòng.
- Nhà 5 tầng mới, thiết kế hiện đại: Nhiều phòng ngủ khép kín, phù hợp đa dạng mục đích sử dụng, đặc biệt cho văn phòng có nhiều phòng làm việc hoặc thuê ở kết hợp kinh doanh.
- Vị trí kết nối tốt: Thông ra Nguyễn Quý Anh, Tân Sơn Nhì, khu vực kinh doanh sầm uất, nhiều tiện ích xung quanh, dễ dàng thu hút khách.
- Lề đường rộng, để xe thoải mái: Đây là điểm cộng lớn so với nhiều mặt bằng mặt tiền khác thường bị hạn chế chỗ để xe, giúp tăng tính tiện ích cho khách thuê hoặc khách hàng đến.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để:
- Văn phòng công ty, trung tâm đào tạo: Với 5 phòng ngủ khép kín, không gian riêng biệt, nhà mới, thiết kế hiện đại rất phù hợp làm văn phòng cho thuê hoặc trung tâm Anh ngữ, đào tạo.
- Spa, thẩm mỹ viện: Vị trí tốt, mặt tiền rộng, nhiều phòng khép kín phù hợp không gian trị liệu riêng tư.
- Kinh doanh dịch vụ sạch sẽ: Mô hình kinh doanh cần mặt bằng đẹp, giao thông thuận lợi, có chỗ để xe.
Không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do đã có nhà mới, chi phí xây dựng lại sẽ không hiệu quả.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (36B Nguyễn Cửu Đàm) | Đối thủ 1 (MT Nguyễn Sơn, Tân Phú) | Đối thủ 2 (MT Tân Sơn Nhì, Tân Phú) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 68 | 70 | 65 |
| Số tầng | 5 (mới, hiện đại) | 4 (cũ, sửa chữa) | 3 (mới) |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 19 | 22 | 18 |
| Mặt tiền (m) | 4.5 | 5 | 4 |
| Tiện ích | Kinh doanh đa ngành, lề rộng để xe | Gần chợ, đông dân cư | Gần trường học, yên tĩnh |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra tính pháp lý: Đã có sổ, nhưng cần kiểm tra giấy phép kinh doanh và quy hoạch để đảm bảo không bị giới hạn ngành nghề.
- Kiểm tra nội thất, hệ thống điện nước: Nhà mới nhưng vẫn cần kiểm tra kỹ để tránh phát sinh chi phí sửa chữa trong tương lai.
- Kiểm tra hợp đồng cho thuê cũ (nếu có) và điều kiện bàn giao nhà.
- Đánh giá lưu lượng giao thông và tiếng ồn khu vực để phù hợp mô hình kinh doanh định hướng.
