Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là mặt bằng kinh doanh với diện tích 125 m² (5 x 25m), mặt tiền rộng 5m, nằm trên đường Nguyễn Ái Quốc, Phường Hố Nai – khu vực trung tâm Thành phố Biên Hòa, Đồng Nai. Giá thuê đưa ra là 7 triệu đồng/tháng, tương đương 56.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá hợp lý nếu so với mặt bằng chung cho thuê mặt tiền kinh doanh tại các tuyến đường chính của Biên Hòa, nơi giá thuê thường dao động từ 50.000 – 80.000 đồng/m²/tháng tùy vị trí và kết cấu.
Kết cấu nhà gồm sân xe 4m, phòng khách rộng, 2 phòng ngủ, bếp, vệ sinh và hành lang bên thoáng mát, hoàn thiện cơ bản, phù hợp mở văn phòng, spa hoặc lớp học – những mô hình kinh doanh không yêu cầu mặt bằng quá sang trọng nhưng cần không gian đủ rộng và tiện nghi.
Pháp lý rõ ràng, đã có sổ, giảm thiểu rủi ro cho người thuê. Về mặt xây dựng, nhà không phải nhà mới xây nhưng được giữ gìn và hoàn thiện cơ bản, không cần tốn thêm chi phí cải tạo lớn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 5m: tạo sự nổi bật, thuận tiện để trưng bày sản phẩm và đón khách.
- Vị trí gần nhà thờ Bắc Hải: khu vực có lưu lượng người qua lại ổn định, thuận lợi cho kinh doanh dịch vụ.
- Sân xe rộng 4m: đảm bảo chỗ đậu xe cho khách hàng, điểm cộng không phải mặt bằng nào cũng có.
- Kết cấu đa năng: nhiều phòng phù hợp đa dạng loại hình kinh doanh (văn phòng, spa, trung tâm dạy học).
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với công năng hiện có và giá thuê hợp lý, mặt bằng này phù hợp nhất để ở thực tế kết hợp kinh doanh nhỏ hoặc cho thuê văn phòng, spa, hoặc trung tâm đào tạo. Chủ thuê có thể tận dụng phòng ngủ làm phòng làm việc hoặc kho nhỏ, tận dụng sân để làm khu vực chờ hoặc trưng bày sản phẩm. Không phù hợp cho các loại hình kinh doanh đòi hỏi mặt bằng mới hoặc diện tích lớn hơn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt tiền Nguyễn Ái Quốc, Biên Hòa) |
Đối thủ 2 (Mặt tiền Trần Phú, Biên Hòa) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 125 | 100 | 140 |
| Giá thuê (triệu đồng/tháng) | 7 | 6.5 | 9 |
| Đơn giá/m² (đồng) | 56.000 | 65.000 | 64.300 |
| Kết cấu | Nhà hoàn thiện cơ bản, nhiều phòng | Nhà mới, diện tích nhỏ hơn | Nhà mới, mặt tiền rộng hơn |
| Vị trí | Gần nhà thờ Bắc Hải, mặt tiền đường chính | Đường Nguyễn Ái Quốc, trung tâm | Đường Trần Phú, khu sầm uất |
| Tiện ích phụ trợ | Sân xe 4m, hành lang thoáng | Không sân xe riêng | Sân xe nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý và hợp đồng thuê, đặc biệt điều khoản tăng giá hoặc chấm dứt hợp đồng trước hạn.
- Kiểm tra tình trạng xây dựng: chất lượng tường, sàn, hệ thống điện nước hoạt động ổn định.
- Khảo sát lưu lượng giao thông, khả năng quay đầu xe tại mặt bằng, đảm bảo thuận tiện cho khách hàng.
- Xác minh lại quy hoạch khu vực, nhất là các dự án hạ tầng có thể ảnh hưởng trong tương lai gần.
- Kiểm tra phong thủy nếu người thuê quan tâm (hướng nhà, ánh sáng, thoáng khí).
Nhận xét về giá: Giá thuê 7 triệu/tháng cho mặt bằng 125 m² tại vị trí trung tâm Biên Hòa với kết cấu hoàn thiện cơ bản là mức khá hợp lý, không quá cao so với mặt bằng chung. Tuy nhiên, do nhà đã sử dụng nên có thể thương lượng giảm từ 5-10% nếu phát hiện lỗi nhỏ về kết cấu hoặc thời hạn hợp đồng, giúp tối ưu chi phí. Nếu cần không gian mới hoặc hiện đại hơn, giá có thể cao hơn đáng kể.
