Thẩm định giá trị thực:
Nhà cho thuê tại Đường Nguyễn Quý Yêm, Quận Bình Tân, diện tích sử dụng 120m² (4.5m x 15m), 2 tầng, 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, hướng Tây Bắc, nằm trong hẻm rộng 8m, có thể đỗ xe hơi. Giá thuê đề xuất 10 triệu đồng/tháng.
So với mặt bằng thuê nhà phố 2 tầng tại Bình Tân, giá thuê trung bình dao động khoảng 8 – 12 triệu/tháng cho các căn diện tích tương tự và vị trí gần chợ, trường học. Với diện tích 120m², đơn giá thuê khoảng 83.000đ/m²/tháng, ở mức hợp lý, không quá cao.
Nhà đã có sổ, nội thất hiện tại trống, nên người thuê cần đầu tư trang bị nội thất hoặc setup phù hợp. Nhà mặt tiền trong hẻm 8m, không phải mặt tiền đường lớn, nên giá thuê có thể thấp hơn nhà mặt tiền đường chính.
Nhận xét về giá: Giá thuê 10 triệu/tháng là mức giá hợp lý với vị trí, diện tích và kết cấu nhà. Không có dấu hiệu bị thổi giá quá cao.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Hẻm rộng 8m, đủ rộng cho xe hơi ra vào dễ dàng, thuận tiện cho gia đình có xe cá nhân. Đây là điểm cộng so với nhiều nhà trong hẻm nhỏ gần đó chỉ 3-4m.
– Nhà có 2 tầng, 2 phòng ngủ, phù hợp cho hộ gia đình nhỏ hoặc nhóm người thuê cùng.
– Hướng Tây Bắc, tuy không phải hướng “đắc địa” nhất nhưng vẫn phù hợp, tránh nắng gắt buổi chiều.
– Khu dân cư dân trí cao, gần chợ và trường học, thuận tiện sinh hoạt, phù hợp ở thực hoặc thuê dài hạn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dài hạn hộ gia đình nhỏ, nhân viên văn phòng hoặc nhóm sinh viên. Không thích hợp làm kho xưởng do thiết kế nhà ở và hẻm dân cư đông. Đầu tư xây lại không khả thi vì diện tích đất nhỏ (60m²), và đã có nhà 2 tầng xây dựng hết đất.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Tên Lửa) | Đối thủ 2 (Đường Bình Trị Đông) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 120 m² (4.5×15) 2 tầng | 110 m², 2 tầng | 130 m², 2 tầng |
| Giá thuê | 10 triệu/tháng | 9 triệu/tháng | 11 triệu/tháng |
| Hẻm | 8m, xe hơi ra vào | 4m, xe máy | 6m, xe hơi nhỏ |
| Vị trí | Gần chợ, trường học | Cách chợ 500m | Gần trường học, xa chợ hơn |
| Nội thất | Trống, cần trang bị | Cơ bản | Full nội thất cơ bản |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà: vì nhà đã xây 2 tầng trên diện tích nhỏ, cần xem xét tình trạng móng, tường có bị nứt hay thấm không.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý: sổ đỏ đã có, tuy nhiên cần kiểm tra quy hoạch khu vực có thay đổi hay không, tránh bị vướng quy hoạch mở rộng hẻm hoặc công trình công cộng.
- Hẻm 8m rộng, tuy nhiên nên khảo sát thực tế về an ninh và giao thông hẻm vào giờ cao điểm.
- Hướng Tây Bắc có thể hơi nóng vào buổi chiều, người thuê nên xem xét phù hợp với phong thủy hoặc nhu cầu sử dụng.
- Xác định rõ nội thất hiện tại “nhà trống” nghĩa là không có thiết bị, cần tính chi phí trang bị thêm.
