Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà liền kề trên đường Khuất Duy Tiến, quận Thanh Xuân có diện tích đất 60 m², nhà xây 5 tầng với tổng 6 phòng ngủ. Giá thuê 24 triệu/tháng tương đương khoảng 400.000 VNĐ/m²/tháng, đây là mức giá thuộc tầm trung cao so với khu vực Thanh Xuân, nhất là trong ngõ xe hơi. Nhà được xây dựng kết cấu kiên cố, có tầng 1 để xe ô tô, không gian sử dụng rộng rãi với thiết kế hiện đại.
Với chi phí xây dựng nhà mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn, căn nhà này có tổng diện tích sàn ước tính khoảng 240 – 300 m² (5 tầng x 60 m²), tương đương giá trị xây dựng tối thiểu 1.5 – 2 tỷ VNĐ. Mức giá thuê 24 triệu/tháng tương ứng tỷ suất thuê khoảng 1.4 – 1.9%/năm, khá hợp lý trong bối cảnh Thanh Xuân đang phát triển mạnh và nhu cầu thuê nhà phố làm văn phòng, ở thực cao.
Nhận xét về giá: Giá thuê này không có dấu hiệu quá cao nhưng vẫn có thể đàm phán nhẹ do tính chất nhà trong ngõ, không mặt phố. Nếu so với các nhà mặt đường lớn thì giá này là hợp lý. Người thuê nên cân nhắc kỹ về nhu cầu sử dụng vì chi phí này phù hợp với mục đích văn phòng hoặc ở gia đình muốn tiện ô tô.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Ngõ rộng ô tô vào thoải mái, có sân cổng riêng để xe ô tô, xe máy – điểm hiếm có trong khu vực.
- Nhà xây 5 tầng, mỗi tầng đều có cửa sổ thoáng sáng, phòng ốc bài trí hợp lý cho cả ở và kinh doanh.
- Đầy đủ nội thất cao cấp (điều hòa, máy giặt, tủ lạnh…) giúp người thuê tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu.
- Phù hợp đa dạng mục đích: ở hộ gia đình hoặc kết hợp làm văn phòng nhỏ, có thể kinh doanh nhẹ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực dành cho gia đình có xe ô tô, hoặc khách thuê là doanh nghiệp nhỏ cần văn phòng có chỗ để xe. Ngoài ra có thể tận dụng tầng 1 làm kho chứa hoặc showroom nhỏ, các tầng trên làm văn phòng hoặc phòng cho thuê ngắn hạn. Không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây mới do vị trí trong ngõ, giá đất và chi phí xây dựng không tối ưu cho mục đích này.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ 40 Khuất Duy Tiến) | Đối thủ 2 (Ngõ 45 Nguyễn Trãi) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 60 | 55 | 65 |
| Số tầng | 5 | 4 | 5 |
| Phòng ngủ | 6 | 5 | 6 |
| Ngõ xe hơi | Có, rộng | Ngõ nhỏ, xe máy | Ngõ xe hơi, nhỏ hơn |
| Nội thất | Đầy đủ, cao cấp | Cơ bản | Đầy đủ |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 24 | 18 | 22 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ, nhất là phần sân và cổng riêng có nằm trong giấy tờ hay không.
- Do nhà trong ngõ, cần kiểm tra khả năng quay đầu xe và giao thông nội bộ, tránh bị ách tắc.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, nội thất đã qua sử dụng có còn hoạt động tốt không.
- Kiểm tra hiện trạng tường, trần nhà có thấm dột hay nứt nẻ sau thời gian sử dụng hay không.
- Đánh giá phong thủy hướng cửa chính và các phòng, tránh hướng Tây gây nóng.
