Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 60m² (6x10m), diện tích sử dụng khoảng 180m² với 3 tầng (trệt + 2 lầu) và sân thượng trước sau. Giá thuê 18 triệu/tháng tương đương 300.000đ/m² sử dụng/tháng. Đây là mức giá khá cao so với khu vực Bình Thạnh, đặc biệt nhà trong hẻm, không mặt tiền đường lớn.
Nếu xét giá thuê nhà hẻm 3-4m tại Bình Thạnh, mức trung bình thường dao động 12-15 triệu/tháng cho nhà tương tự diện tích và kết cấu. Giá thuê 18 triệu đang bị đội lên khoảng 20-30% so với mặt bằng chung.
Nhà nở hậu rất thuận lợi trong thiết kế và thông thoáng, nhưng đây là nhà trống không nội thất, người thuê phải tự trang bị toàn bộ. Về kết cấu, nhà 3 tầng còn khá mới, nhưng không có thông tin về năm xây dựng, nếu nhà cũ có thể cần sửa chữa nhỏ.
Tổng kết: Giá thuê 18 triệu đang hơi cao so với vị trí hẻm nhỏ và không có nội thất, người thuê nên thương lượng giảm giá tối thiểu 1-2 triệu để đảm bảo hợp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà có 4 phòng ngủ rộng rãi, phù hợp gia đình đông người hoặc có nhu cầu phòng làm việc, học tập.
- 3 phòng vệ sinh, tiện lợi cho sinh hoạt nhiều người.
- Hướng Đông Nam giúp căn nhà đón nắng sáng dễ chịu, phù hợp với khí hậu Tp.HCM.
- Sân thượng trước-sau thoáng mát, thuận tiện phơi đồ hoặc làm khu vực thư giãn.
- Chỗ để xe máy 4-5 chiếc trong sân hẻm chung, khá thuận tiện cho nhiều xe.
- Nhà nở hậu giúp tận dụng không gian tối đa, thông thoáng hơn nhà thường.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế cho gia đình đông người hoặc nhóm người thuê chung nhờ số phòng ngủ và vệ sinh lớn, không gian rộng rãi và sân thượng.
Do không có nội thất nên khả năng cho thuê dòng tiền cao cấp (chuyên nghiệp) không thực sự tối ưu, nếu muốn cho thuê căn hộ dịch vụ cần đầu tư trang bị thêm.
Không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do vị trí hẻm nhỏ, diện tích đất vừa phải và đã có nhà xây sẵn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 | Đối thủ 2 |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Hẻm nhỏ, Nơ Trang Long, P.13, Bình Thạnh | Hẻm lớn hơn, Đường Phan Văn Trị, Bình Thạnh | Hẻm 4m, Đường Ung Văn Khiêm, Bình Thạnh |
| Diện tích đất (m²) | 60 | 55 | 65 |
| Số tầng | 3 (trệt + 2 lầu) | 2 tầng | 3 tầng |
| Số phòng ngủ | 4 | 3 | 4 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 18 (không nội thất) | 14 (có nội thất cơ bản) | 16 (không nội thất) |
| Hướng | Đông Nam | Tây Bắc | Đông Nam |
| Đặc điểm khác | Nhà nở hậu, sân thượng trước-sau | Hẻm rộng, có sân để xe hơi | Hẻm nhỏ, sân thượng trước |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chất lượng xây dựng, tường trần, hệ thống điện nước vì nhà có thể đã sử dụng lâu năm.
- Kiểm tra điều kiện an ninh hẻm chung, khả năng quay đầu xe máy, xe tải nhỏ.
- Xác minh rõ ràng pháp lý, sổ đỏ đã có nhưng cần kiểm tra không vướng quy hoạch hoặc tranh chấp.
- Đánh giá mức độ tiếng ồn và ô nhiễm do hẻm nhỏ, mật độ dân cư đông.
- Xem xét phong thủy nhà nở hậu, hướng Đông Nam có hợp với chủ thuê không.
