Thẩm định giá trị thực:
Diện tích mặt bằng kinh doanh là 250 m² (10x25m), kết cấu 1 trệt, 1 lầu và sân thượng, nằm tại Đường Trường Chinh, Phường Tân Sơn Nhì, Quận Tân Phú – khu vực được đánh giá đông đúc, sầm uất, thuận tiện giao thương.
Giá cho thuê đề xuất là 120 triệu/tháng, tuy nhiên mức giá phân tích theo mô tả chỉnh sửa là 100 triệu/tháng, tương đương 400.000 VNĐ/m²/tháng. Với mặt bằng kinh doanh tại trung tâm Tân Phú, mức giá thuê trung bình hiện nay phổ biến dao động khoảng 250.000 – 350.000 VNĐ/m²/tháng tùy vị trí và chất lượng nhà.
Đây là nhà xây dựng kiên cố, có 2 tầng và sân thượng, nội thất đầy đủ, giấy tờ pháp lý rõ ràng và hướng Đông Nam phù hợp phong thủy kinh doanh. Nếu tính chi phí xây dựng mới ước lượng khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tổng sàn là 500 m² (2 tầng x 250 m²), thì chi phí xây mới khoảng 3-3.5 tỷ đồng, tương đương tiền thuê khoảng 100-120 triệu/tháng là khá hợp lý để chủ nhà thu hồi vốn.
Nhận xét về giá: Giá thuê 100 triệu/tháng là hơi cao so với mặt bằng chung khu vực nhưng vẫn nằm trong vùng chấp nhận được nếu so với các mặt bằng tương tự có nội thất và vị trí đẹp. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ về tình trạng nhà, hệ thống điện nước và tiện ích đi kèm để tránh phát sinh chi phí bảo trì, sửa chữa.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí: Nằm trên Đường Trường Chinh – trục đường lớn, thuận tiện di chuyển và tiếp cận khách hàng.
- Kết cấu nhà: 2 tầng + sân thượng giúp tăng diện tích sử dụng, phù hợp đa ngành nghề kinh doanh như trung tâm ngoại ngữ, văn phòng, spa, nha khoa.
- Nội thất đầy đủ: Giảm chi phí đầu tư ban đầu cho khách thuê.
- Hướng Đông Nam: Hướng phong thủy tốt, đón nắng sáng vừa phải, thông thoáng.
- Pháp lý: Có sổ hồng rõ ràng, đảm bảo an tâm cho người thuê dài hạn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng này phù hợp nhất cho thuê làm văn phòng công ty, trung tâm đào tạo ngoại ngữ hoặc spa – thẩm mỹ do khu vực sầm uất, mật độ dân cư cao. Với kết cấu 2 tầng và sân thượng, có thể tận dụng tối đa không gian làm nhiều phòng chức năng.
Khuyến nghị không nên mua để đầu tư xây lại do chi phí xây mới cao và thị trường cho thuê tại Tân Phú đang cạnh tranh. Ở thực cũng hợp nhưng chủ yếu là khách thuê doanh nghiệp sẽ có khả năng thanh toán tốt hơn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lũy Bán Bích) | Đối thủ 2 (Đường Âu Cơ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 250 | 220 | 270 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 100 | 75 | 90 |
| Đơn giá thuê (VNĐ/m²/tháng) | 400.000 | 340.909 | 333.333 |
| Kết cấu | 1 trệt, 1 lầu, sân thượng | 1 trệt, 1 lầu | 1 trệt, 1 lầu, sân thượng |
| Vị trí | Đường Trường Chinh, trung tâm | Đường Lũy Bán Bích, gần chợ | Đường Âu Cơ, khu dân cư đông |
| Tình trạng nội thất | Đầy đủ | Trống | Đầy đủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra hệ thống điện, nước và điều hòa hoạt động ổn định, phòng tránh chi phí sửa chữa phát sinh.
- Xem xét tình trạng kết cấu nhà, đặc biệt trần sân thượng có chống thấm tốt không.
- Đánh giá giao thông khu vực vào giờ cao điểm xem có bị kẹt xe gây khó khăn cho khách hàng hay không.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh có dự án lớn nào sắp triển khai ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh.
- Phân tích kỹ nội dung hợp đồng thuê, thời hạn và điều kiện tăng giá để tránh rủi ro tài chính.
