Thẩm định giá trị thực:
Nhà nguyên căn diện tích đất 64 m², diện tích sử dụng 92 m² (4x16m, trệt 2 lầu), 3 phòng ngủ, 3 nhà vệ sinh, hướng Đông Nam, tọa lạc tại hẻm xe hơi đường 59, Phường 14, Quận Gò Vấp.
Giá thuê 12 triệu/tháng, tương đương ~130.000 đ/m² sử dụng/tháng (12 triệu / 92 m²). So với mặt bằng cho thuê nhà nguyên căn cùng khu vực Gò Vấp, giá thuê nhà 2 tầng với diện tích tương đương thường dao động từ 10-15 triệu/tháng tùy vị trí và hẻm xe hơi hay không.
Nhà đã có sổ, nội thất đầy đủ, 3 phòng ngủ và 3 vệ sinh, phù hợp cho hộ gia đình hoặc làm văn phòng nhỏ. Hẻm xe hơi, thuận tiện đi lại, không phải hẻm nhỏ khó quay đầu xe.
Như vậy, mức giá thuê 12 triệu/tháng là khá hợp lý, không quá cao so với thị trường, trong khi nơi này lại có lợi thế hẻm xe hơi, nhiều phòng và đầy đủ tiện nghi.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi 105/ đường 59: thuận tiện cho xe lớn nhỏ, không bị hạn chế về giao thông như nhiều hẻm nhỏ khác.
- Diện tích sử dụng 92 m² với 3 phòng ngủ và 3 toilet, phù hợp cho gia đình đông người hoặc làm văn phòng kết hợp kinh doanh online.
- Nhà 2 tầng có nội thất đầy đủ, khách thuê không cần đầu tư quá nhiều chi phí cải tạo.
- Hướng Đông Nam đón gió mát, ánh sáng tốt, tránh hướng Tây nóng bức.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn nhà lý tưởng để ở thực, đặc biệt với gia đình có nhu cầu nhiều phòng ngủ và vệ sinh riêng biệt. Ngoài ra, có thể cho thuê làm văn phòng nhỏ hoặc công ty bán hàng online, tận dụng hẻm xe hơi thuận tiện giao nhận hàng hóa.
Không phù hợp để làm kho xưởng do khu dân cư đông đúc và giới hạn diện tích. Về đầu tư xây lại, do nhà còn mới, nội thất đầy đủ và thuê giá ổn, chưa cần thiết phải phá bỏ xây mới.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (đường 59, P14) | Đối thủ 2 (đường 60, P14) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng (m²) | 92 | 85 | 90 |
| Phòng ngủ / WC | 3 / 3 | 3 / 2 | 2 / 2 |
| Hẻm xe hơi | Có (hẻm 105) | Có (hẻm 90) | Hẻm nhỏ, xe máy |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 12 | 11 – 13 | 8 – 10 |
| Hướng nhà | Đông Nam | Đông Nam | Tây Bắc |
| Nội thất | Đầy đủ | Cơ bản | Chưa có |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nội thất, đảm bảo không có hư hỏng hoặc thiết bị điện nước hoạt động tốt.
- Xác minh giấy tờ sổ đỏ chính chủ, tránh tranh chấp.
- Kiểm tra tình trạng hẻm: hẻm xe hơi có dễ dàng quay đầu xe, không bị lấn chiếm hay cấm xe lớn.
- Kiểm tra phong thủy cửa chính hướng Đông Nam có phù hợp với người thuê (tránh các trường hợp kỵ hướng).
- Đàm phán giảm giá nhẹ nếu chủ nhà yêu cầu cọc 1 tháng, có thể đề nghị cọc 2 tháng để giảm giá thuê từ 12 triệu xuống khoảng 11 triệu/tháng nếu thuê dài hạn.
