Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà nguyên căn diện tích đất 3m x 21m (tổng 65m²), với kết cấu 1 trệt 1 lầu, 2 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh, nằm trong hẻm xe hơi rộng khoảng 5m tại khu vực Phan Văn Trị, Quận Gò Vấp. Giá thuê đưa ra là 11 triệu/tháng.
Đơn giá thuê tương đương khoảng 170.000 VNĐ/m²/tháng (11 triệu / 65 m²). Đây là mức giá tương đối cao so với mặt bằng nhà nguyên căn trong hẻm xe hơi khu vực Gò Vấp, nơi mà các căn nhà tương đương thường có giá thuê dao động từ 8-10 triệu/tháng với diện tích và kết cấu tương tự.
Nhà chưa hoàn công là điểm trừ lớn vì gây khó khăn cho việc cấp phép kinh doanh hoặc làm việc hành chính. Nhà trong hẻm mặc dù rộng 5m nhưng vẫn bị giới hạn về mặt tiền chỉ 3m khá nhỏ, ảnh hưởng đến việc kinh doanh hoặc để xe.
Nhận xét về giá: Giá thuê 11 triệu/tháng là có phần bị đẩy cao khoảng 10-20% so với mặt bằng khu vực, người thuê cần thương lượng giảm giá, đặc biệt do nhà chưa hoàn công và diện tích mặt tiền nhỏ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi rộng 5m, thuận tiện cho việc đỗ cửa và di chuyển xe, hiếm trong các hẻm nhỏ khác của khu vực.
- Vị trí gần khu dân cư Citiland Phan Văn Trị, khu vực an ninh, khá yên tĩnh, phù hợp cho gia đình hoặc văn phòng nhỏ.
- Nhà có ban công thoáng mát, 3 phòng vệ sinh khá tiện lợi cho số lượng phòng ngủ và sinh hoạt.
- Nhược điểm: mặt tiền hẹp 3m, khó mở rộng kinh doanh quy mô lớn; nhà chưa hoàn công gây bất lợi về mặt pháp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê làm văn phòng nhỏ, kinh doanh online (shop online, dịch vụ tư vấn). Không thích hợp để làm kho xưởng hay xây mới do diện tích mặt tiền nhỏ và chưa hoàn công. Nếu thuê để ở, vị trí an ninh và hẻm rộng là điểm cộng lớn. Nếu làm văn phòng, cần kiểm tra kỹ quy định về giấy phép kinh doanh do nhà chưa hoàn công.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 4m, Phan Văn Trị) | Đối thủ 2 (Hẻm xe hơi 6m, Nguyễn Văn Công) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 65 (3×21) | 70 (4×17.5) | 80 (4×20) |
| Kết cấu | 1 trệt 1 lầu, 2PN, 3WC | 1 trệt 1 lầu, 3PN, 2WC | 1 trệt 2 lầu, 4PN, 3WC |
| Hẻm | 5m (xe hơi đỗ cửa) | 4m (xe máy) | 6m (xe hơi đỗ cửa) |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 11 (có thương lượng) | 9.5 | 13 |
| Pháp lý | Đã có sổ, chưa hoàn công | Đã hoàn công | Đã hoàn công |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, đặc biệt vấn đề chưa hoàn công, có thể ảnh hưởng đến việc kinh doanh hoặc chuyển nhượng.
- Kiểm tra hệ thống điện nước và phòng vệ sinh, nhà có 3 WC nhưng có thể cần sửa chữa do nhà cũ.
- Đánh giá chất lượng xây dựng, phòng chống thấm dột, đặc biệt ở khu vực ban công và lầu 1.
- Kiểm tra khả năng để xe xe hơi trong hẻm, có thuận tiện quay đầu xe hay không.
- Xác minh quy hoạch khu vực và kế hoạch nâng cấp hẻm nếu có.
