Thẩm định giá trị thực:
Nhà nguyên căn mặt tiền đường Đặng Thùy Trâm, phường 13, Bình Thạnh có diện tích đất 150 m² (5×30 m thực tế chiều dài 24 m, có nở hậu), diện tích sử dụng 120 m², gồm 1 trệt và 1 gác kiên cố 80 m². Giá thuê 20 triệu/tháng tương đương ~167,000 đồng/m² sử dụng (20 triệu / 120 m²). Đây là mức giá thuê khá phổ biến cho mặt tiền đường lớn tại Bình Thạnh, đặc biệt tuyến đường có chiều rộng 20 mét, thuận tiện giao thông, phù hợp nhiều mục đích sử dụng.
Nhà thuộc dạng nhà mặt phố đã cũ, có gác kiên cố nhưng chưa có thông tin về cải tạo hay trang bị hiện đại, nên giá thuê này không cao so với các nhà mới xây hoặc mặt bằng văn phòng cao cấp trong khu vực thường dao động từ 22-30 triệu/tháng cho diện tích tương tự.
Giá thuê 20 triệu/tháng là hợp lý, có thể chấp nhận được nếu khách thuê ưu tiên vị trí mặt tiền, tiện lợi giao thông và không yêu cầu quá mới.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền đường rộng 20 mét: Thuận tiện kinh doanh, giao thông và dễ dàng tiếp cận khách hàng.
- Đường nội bộ 12 mét bên trong tạo nên không gian thông thoáng, ít ồn ào khói bụi so với các căn mặt phố khác.
- Nhà nở hậu giúp tăng diện tích sử dụng phía sau, hữu ích cho gia đình hoặc văn phòng có nhu cầu không gian riêng biệt.
- Vị trí gần nhiều tiện ích như trường học, chợ, siêu thị, quán cà phê – thuận tiện cho sinh hoạt và nhân viên công ty/khách thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với kết cấu 1 trệt 1 gác kiên cố và mặt tiền đẹp, căn nhà này phù hợp nhất để:
- Ở thực cho gia đình có nhu cầu không gian vừa đủ, tiện đi lại.
- Làm văn phòng công ty nhỏ hoặc spa – tận dụng vị trí mặt tiền tiếp cận khách hàng tốt.
- Kinh doanh online, kho hàng nhỏ nhờ diện tích và giao thông thuận tiện.
Không phù hợp để làm kho xưởng lớn do vị trí mặt tiền đường chính, khu dân cư đông đúc và không gian hạn chế.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đặng Thùy Trâm, P13) | Đối thủ 2 (Bình Lợi, P13) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng (m²) | 120 | 110 | 130 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 20 | 22 | 18 |
| Mặt tiền / hẻm | Mặt tiền 20m | Mặt tiền 15m | Hẻm xe hơi 6m |
| Hiện trạng | Nhà cũ, có gác kiên cố | Nhà mới sửa đẹp | Nhà cũ, không gác |
| Tiện ích xung quanh | Đầy đủ trường học, chợ, siêu thị | Tương tự | Ít hơn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu gác kiên cố, tránh hiện tượng xuống cấp hoặc thấm dột.
- Xác minh rõ ràng giấy tờ pháp lý, sổ hồng đã có.
- Kiểm tra nở hậu có ảnh hưởng đến phong thủy hoặc quy hoạch không.
- Khảo sát thực tế hẻm phụ bên trong 12m có thuận tiện ra/vào, đặc biệt với xe tải nhỏ hay xe máy.
- Đánh giá nhu cầu và tiếng ồn mặt tiền đường lớn, có thể ảnh hưởng đến ở thực nhưng lại tốt cho kinh doanh.
