Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường Tân Trụ, Phường 15, Quận Tân Bình có diện tích đất 4.5m x 16m = 72 m², diện tích sử dụng khoảng 75 m² do xây dựng 3 tầng (trệt + 2 lầu). Giá thuê đưa ra là 15 triệu/tháng, tương đương ~200.000 VNĐ/m²/tháng (15 triệu / 75 m²). Đây là mức giá khá phổ biến và hợp lý cho một nhà mặt tiền 3 tầng ở khu vực Tân Bình, đặc biệt đường Tân Trụ gần Trường Chinh – tuyến đường lớn, thuận tiện giao thông.
Nhà mới, sạch sẽ, còn giữ được giá trị sử dụng tốt, kết cấu trệt + 2 lầu với 4 phòng ngủ, 5 WC riêng biệt là điểm cộng lớn. Nếu tính chi phí xây dựng mới, khoảng 6-7 triệu/m², thì giá thuê 15 triệu/tháng thể hiện mức sử dụng hiệu quả so với đầu tư xây dựng.
Nhận xét về giá: Giá thuê 15 triệu/tháng cho nhà mặt tiền 3 tầng tại khu vực Tân Bình là mức giá hợp lý, không bị đẩy lên quá cao so với mặt bằng chung. Người thuê có thể cân nhắc nhanh nếu nhu cầu thực sự phù hợp.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 4.5m: Thuận tiện kinh doanh, dễ dàng quảng bá biển hiệu, đón khách.
- Vị trí sát đường Trường Chinh: Giao thông thuận lợi, tăng khả năng tiếp cận khách thuê, khách hàng hoặc đối tác.
- Nhà mới, sạch sẽ: Giảm thiểu chi phí sửa chữa ban đầu, thuận tiện vào ở hoặc mở công ty ngay.
- Sân trước để xe máy: Tiện lợi cho gia đình hoặc khách hàng, đặc biệt ở khu vực thành phố đông đúc.
- Hẻm xe hơi: Mặc dù nằm trong hẻm nhưng có thể đậu xe hơi, thuận tiện hơn so với các nhà hẻm nhỏ chỉ xe máy.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất cho mục đích ở thực kết hợp mở văn phòng công ty nhỏ. Với 4 phòng ngủ và 5 WC, hoàn toàn đủ không gian sinh hoạt cho gia đình đồng thời vẫn có thể bố trí phòng làm việc hoặc tiếp khách. Nếu khách thuê muốn kinh doanh nhỏ lẻ hoặc mở văn phòng dịch vụ thì vị trí mặt tiền đường Tân Trụ rất thuận tiện. Ngoài ra, nhà cũng có thể dùng để cho thuê lại từng phòng hoặc làm homestay, nhưng ưu tiên chính nên là ở kết hợp làm việc.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Cách Mạng Tháng 8, Tân Bình) | Đối thủ 2 (Đường Lê Văn Sỹ, Tân Bình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 75 m² (3 tầng) | 70 m² (2 tầng) | 80 m² (3 tầng) |
| Giá thuê | 15 triệu/tháng | 17 triệu/tháng | 18 triệu/tháng |
| Vị trí | Mặt tiền hẻm xe hơi, sát Trường Chinh | Mặt tiền đường lớn | Mặt tiền đường lớn, gần chợ |
| Số phòng ngủ | 4 phòng | 3 phòng | 4 phòng |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ phần kết cấu nhà, đặc biệt hệ thống điện nước vì nhà đã qua sử dụng.
- Xác minh chính xác giấy tờ sổ đỏ, tránh tranh chấp pháp lý.
- Kiểm tra diện tích sử dụng thực tế so với khai báo để tránh trường hợp diện tích xây dựng bị giảm so với cam kết.
- Đánh giá khả năng đậu xe hơi trong hẻm, nếu khách hàng thường xuyên có xe 4 bánh cần lưu ý khả năng quay đầu và đậu xe.
- Kiểm tra phong thủy hướng nhà, nhất là với nhà mặt tiền để đảm bảo hợp mệnh và không có điểm hạn.
