Thẩm định giá trị thực:
Nhà 2 tầng mặt tiền Lý Triện, diện tích đất 80m², chiều ngang 4.5m, kết cấu chắc chắn nhưng chưa có nội thất (nhà trống). Với 3 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh, đây là một căn nhà phố tiêu chuẩn tại khu vực Thanh Khê.
Giá thuê 13 triệu đồng/tháng tương đương khoảng 162.500đ/m²/tháng (13.000.000 / 80m²). Đây là mức giá thuê mặt bằng nhà phố mặt tiền trong khu vực trung tâm quận Thanh Khê, Đà Nẵng, nơi giá thuê nhà mặt tiền thường dao động từ 12-18 triệu/tháng tùy vị trí và kết cấu.
Nhà đã có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng, không phải nhà nát hay đất trống nên giá thuê này là hợp lý. So với chi phí xây dựng mới (khoảng 6-7 triệu/m² để hoàn thiện), việc thuê nhà 2 tầng hiện hữu sẽ tiết kiệm chi phí ban đầu cho người thuê. Tuy nhiên, nhà không có nội thất nên người thuê cần đầu tư thêm.
Nhận xét về giá: Giá 13 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không bị đẩy cao, phù hợp với vị trí mặt tiền và diện tích hiện tại.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền đường Lý Triện, tuyến đường khá đông dân cư và thuận tiện giao thông, dễ quảng bá thương hiệu.
- Hướng cửa chính Đông – phù hợp với nhiều mô hình kinh doanh, không bị nóng bức buổi chiều.
- Kết cấu nhà 2 tầng chắc chắn, có 3 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh, đủ không gian linh hoạt cho nhiều loại hình sử dụng như văn phòng, cửa hàng, spa, lớp học.
- Địa điểm nằm trong khu dân cư an ninh, giao thông thông suốt, thuận tiện cho nhân viên và khách hàng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để sử dụng làm văn phòng công ty hoặc cửa hàng kinh doanh – tận dụng mặt tiền và diện tích hợp lý. Với 2 tầng và 3 phòng ngủ, có thể bố trí văn phòng kết hợp kho hoặc showroom. Nhà trống nên người thuê có thể tùy chỉnh nội thất theo nhu cầu sử dụng.
Hạn chế là không phù hợp để ở lâu dài nếu người thuê cần nhà có sẵn nội thất hoặc tiện nghi sinh hoạt đầy đủ. Với mức giá này, cũng không nên đầu tư làm kho xưởng vì chi phí mặt bằng cao hơn so với khu vực công nghiệp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (114 Lý Triện) | Đối thủ 1 (120 Lý Triện) | Đối thủ 2 (Số 50 đường Lê Duẩn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 80 m² | 75 m² | 85 m² |
| Giá thuê | 13 triệu/tháng | 14 triệu/tháng | 12 triệu/tháng |
| Kết cấu | Nhà 2 tầng, trống | Nhà 2 tầng, có nội thất cơ bản | Nhà 1 tầng, mặt tiền rộng 6m |
| Vị trí | Mặt tiền đường Lý Triện, hướng Đông | Mặt tiền đường Lý Triện, hướng Tây | Mặt tiền đường Lê Duẩn, hướng Nam |
| Phù hợp | Văn phòng, cửa hàng, spa | Văn phòng, showroom | Cửa hàng, kho nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà do đã sử dụng, đặc biệt hệ thống điện nước và thấm dột.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý, sổ đỏ đã rõ ràng nhưng cần kiểm tra có tranh chấp hay không.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe và đậu đỗ xung quanh nhà vì mặt tiền đường có thể đông đúc.
- Xem xét hợp đồng thuê dài hạn và điều khoản tăng giá để tránh rủi ro chi phí tăng cao đột ngột.
- Do nhà trống nên phải tính chi phí đầu tư nội thất phù hợp với mô hình kinh doanh.
