Thẩm định giá trị thực:
– Diện tích đất: 64 m², diện tích sử dụng 108 m² (có tầng lửng). Nhà 1 trệt 1 lửng, 2 phòng ngủ, 2 WC.
– Vị trí: Hẻm 6m xe hơi thông tứ phía, địa chỉ tại 331/70 Phan Huy Ích, P14, Gò Vấp. Hẻm rộng nên thuận tiện đi lại và đỗ xe.
– Giá thuê: 9,5 triệu/tháng cho nhà diện tích sử dụng 108 m², tương đương ~88.000 VNĐ/m²/tháng.
– So với mức giá thuê trung bình nhà nguyên căn 2PN khu vực Gò Vấp hiện nay dao động từ 7-12 triệu/tháng tùy vị trí và trạng thái nhà, mức 9,5 triệu là mức khá hợp lý, không quá rẻ để nghi ngờ pháp lý, cũng không quá cao để mất cạnh tranh.
– Nhà trống, chưa nội thất nên người thuê cần đầu tư thêm cho tiện nghi. Nhà đã có sổ, đảm bảo pháp lý minh bạch.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Hẻm 6m là điểm cộng lớn, xe hơi ra vào thoải mái, khác biệt với nhiều hẻm nhỏ dưới 4m ở Gò Vấp thường gây khó khăn cho việc di chuyển và chỗ đậu xe.
– Nhà có tầng lửng làm tăng diện tích sử dụng và công năng phòng ốc, phù hợp gia đình nhỏ hoặc nhóm thuê cùng nhau.
– Vị trí trong khu vực dân trí tốt, gần các tiện ích và giao thông thuận tiện.
– Nhà nở hậu giúp không gian nhà thoáng hơn, ít bị cảm giác bí bách.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Phù hợp nhất để cho thuê ở thực, đặc biệt với gia đình nhỏ hoặc nhóm bạn làm việc tại trung tâm thành phố.
– Có thể khai thác cho thuê dài hạn, ổn định dòng tiền.
– Ít phù hợp để làm kho xưởng do vị trí trong khu dân cư và hẻm nhỏ.
– Đầu tư xây mới không cần thiết do nhà còn khá chắc chắn, diện tích sử dụng tốt.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 8m P14 Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Nhà 2PN, hẻm 4m P14 Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 108 m² | 100 m² | 90 m² |
| Phòng ngủ | 2 PN | 2 PN | 2 PN |
| Hẻm | 6m xe hơi thông tứ phía | 8m, xe hơi rộng | 4m, khó quay đầu xe |
| Giá thuê | 9,5 triệu/tháng | 11 triệu/tháng | 7,5 triệu/tháng |
| Tình trạng nhà | Nhà trống, có tầng lửng | Full nội thất | Nhà nguyên căn cũ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà cũ, đặc biệt phần tầng lửng có đảm bảo an toàn không.
- Thẩm định lại giấy tờ pháp lý, xác nhận sổ đất chính chủ, không tranh chấp.
- Kiểm tra hiện trạng hẻm, đảm bảo không bị cấm xe hoặc quy hoạch làm đường mới có thể ảnh hưởng.
- Kiểm tra hiện trạng bên trong nhà về thấm dột, điện nước, tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Xem xét phong thủy nhà nở hậu, có thể là điểm cộng nhưng cũng nên xác nhận không bị lỗi xấu.
Nhận xét về giá: Giá thuê 9,5 triệu đồng/tháng là mức giá hợp lý và cạnh tranh trong khu vực Gò Vấp cho nhà 2PN diện tích sử dụng 108 m² với hẻm rộng 6m. Tuy nhiên, do nhà trống và không có nội thất, người thuê cần đầu tư thêm chi phí trang bị, nên có thể thương lượng giảm nhẹ giá thuê nếu muốn chốt nhanh, ví dụ xuống còn khoảng 9 triệu/tháng.
Kết luận: Người thuê có thể cân nhắc xuống tiền thuê căn nhà này nếu cần một nơi ở rộng rãi, thoáng đãng, hẻm xe hơi thuận tiện và pháp lý rõ ràng. Tuy nhiên, nên kiểm tra kỹ tình trạng nhà và thương lượng giá thuê để có lợi nhất.
