Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt phố đường số 18, Phường Tân Phú, Quận 7, diện tích đất 4m x 15m (60m²), diện tích sử dụng 120m² gồm 1 trệt 1 lầu, 2 phòng ngủ. Giá thuê 16 triệu/tháng tương đương khoảng 266.000đ/m² sử dụng/tháng. Đây là mức giá khá phổ biến trên thị trường thuê nhà mặt tiền Quận 7, đặc biệt khu vực gần chợ Tân Mỹ có tiện ích đầy đủ.
So với chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn (chưa tính đất), nhà mới 1 lầu có kết cấu hoàn chỉnh sẽ có giá trị sử dụng ổn định cho thuê lâu dài. Vị trí mặt tiền đường xe hơi đậu trước cửa là lợi thế lớn. Tuy nhiên, diện tích ngang chỉ 4m khá hẹp, hạn chế khả năng kinh doanh hoặc cải tạo mở rộng.
Giá thuê 16 triệu/tháng không quá cao, nhưng cũng không quá rẻ so với giá khu vực. Người thuê nên kiểm tra kỹ tính pháp lý và tình trạng nhà để tránh phát sinh chi phí sửa chữa.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường rộng xe hơi đậu trước cửa, thuận tiện đi lại và kinh doanh nhỏ lẻ.
- Gần chợ Tân Mỹ, trường học, bệnh viện tạo thuận tiện cho sinh hoạt và tiềm năng thu hút khách thuê hoặc khách mua sau này.
- Nhà mới, kết cấu 1 trệt 1 lầu chắc chắn, 2 phòng ngủ phù hợp gia đình nhỏ.
- Hướng nhà chưa nêu rõ, cần kiểm tra thêm về phong thủy và ánh sáng tự nhiên.
- Diện tích ngang 4m hơi nhỏ, giới hạn các phương án kinh doanh đa dạng hoặc mở rộng xây dựng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê hộ gia đình, văn phòng nhỏ hoặc kinh doanh dịch vụ nhỏ. Với vị trí gần chợ và tiện ích, có thể khai thác dòng tiền ổn định từ thuê nhà lâu dài. Nếu đầu tư mua lại, có thể cân nhắc giữ nguyên kết cấu để cho thuê hoặc bán lại sau một thời gian tăng giá đất.
Không phù hợp để làm kho xưởng hoặc xây lại lớn do diện tích đất nhỏ và mặt tiền hẹp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường số 17, Q7) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Thị Thập, Q7) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 60 m² (4×15) | 65 m² (5×13) | 70 m² (4.5×15.5) |
| Diện tích sử dụng | 120 m² | 130 m² | 140 m² |
| Kết cấu | 1 trệt 1 lầu, 2 phòng ngủ | 1 trệt 2 lầu, 3 phòng ngủ | 1 trệt 1 lầu mới xây |
| Vị trí | Mặt tiền đường xe hơi, gần chợ Tân Mỹ | Hẻm xe hơi, gần trường học | Mặt tiền đường lớn, khu dân cư đông đúc |
| Giá thuê | 16 triệu/tháng | 15 triệu/tháng | 18 triệu/tháng |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, sổ đỏ có chính chủ và không có tranh chấp.
- Kiểm tra tình trạng nhà mới thực tế, đặc biệt hệ thống điện nước, tường, trần có bị thấm dột hay không.
- Xác định hướng nhà và ánh sáng tự nhiên để đảm bảo phong thủy và thoáng mát.
- Kiểm tra khả năng đậu xe, quay đầu xe trên đường để tránh bất tiện khi sử dụng.
- Đánh giá quy hoạch xung quanh, tránh trường hợp đường mở rộng hoặc quy hoạch làm ảnh hưởng đến tài sản.
