Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 90m², diện tích sử dụng 160m², ngang 5m dài 18m, kết cấu 1 trệt đúc lửng, gồm 3 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh, nằm trong hẻm xe hơi rộng 3,5m, hướng Nam tại Phan Huy Ích, P12, Gò Vấp. Giá thuê 9,5 triệu/tháng tương đương khoảng 59.000 đồng/m² diện tích sử dụng, đây là mức giá khá phổ biến cho nhà nguyên căn hẻm xe hơi khu vực này, không quá cao nhưng cũng không thấp.
Về chất lượng xây dựng, nhà đúc 1 lửng, nội thất cơ bản có 2 máy lạnh, nhà sạch đẹp rộng rãi, phù hợp cho hộ gia đình hoặc nhóm người thuê. So với chi phí xây dựng mới (khoảng 6-7 triệu/m² sàn), giá thuê này phản ánh mức giá hợp lý đối với nhà đã hoàn thiện, không quá thấp để nghi ngờ tình trạng nhà nát hay pháp lý.
Tuy nhiên, hẻm chỉ rộng 3,5m, mặc dù xe hơi có thể vào nhưng chưa thật sự thuận tiện cho xe tải lớn hoặc nhiều xe cùng lúc. Đây là điểm cần lưu ý khi sử dụng thực tế.
Nhận xét về giá: Giá thuê 9,5 triệu/tháng là mức giá tương đối hợp lý, không bị đẩy quá cao so với mặt bằng khu vực. Người thuê có thể cân nhắc nhanh nếu nhu cầu phù hợp.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần UBND P14 và ngã tư Quang Trung, thuận tiện di chuyển và gần các tiện ích như siêu thị Emart.
- Nhà có 3 phòng ngủ, 2 WC, phù hợp gia đình đông người hoặc nhóm thuê ở chung.
- Hẻm xe hơi 3,5m khá rộng so với các nhà cùng khu vực thường hẻm dưới 3m, thuận tiện chuyển dọn và đi lại.
- Nhà đúc kiên cố, có lửng giúp tăng không gian sử dụng mà không chi phí xây dựng lại cao.
- Hướng Nam thoáng khí, phù hợp với nhiều gia đình theo phong thủy.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để thuê để ở thực tế với gia đình từ 3-5 người. Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê dài hạn dòng tiền ổn định, do vị trí thuận tiện gần trung tâm hành chính và thương mại. Không phù hợp làm kho xưởng do diện tích và vị trí trong hẻm, cũng không có lợi thế để đầu tư xây mới do chỉ 1 tầng, cần nhà nhiều tầng hơn để tối ưu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Quang Trung, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Đường Phan Văn Trị, P5, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 160 m² | 150 m² | 170 m² |
| Phòng ngủ / WC | 3 / 2 | 3 / 2 | 4 / 3 |
| Hẻm / mặt tiền | Hẻm xe hơi 3.5m | Hẻm xe máy 2.5m | Mặt tiền 5m |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 9,5 | 8,5 | 12 |
| Vị trí | Gần UBND P14, siêu thị Emart | Gần trường học, chợ nhỏ | Gần chợ lớn, đường lớn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hệ thống điện nước, phòng vệ sinh tránh hiện tượng rò rỉ hoặc thấm dột do nhà đã có lửng sử dụng lâu.
- Hẻm rộng 3,5m nhưng nên xem xét thực tế khả năng quay đầu xe, đỗ xe cũng như mức độ ô nhiễm tiếng ồn, an ninh trong hẻm.
- Xác minh rõ ràng giấy tờ pháp lý sổ đỏ, tránh trường hợp tranh chấp do vị trí giáp ranh phường 12 và phường 14.
- Kiểm tra hướng Nam có bị che khuất ánh sáng hay ảnh hưởng bởi các công trình xung quanh gây tối hoặc ẩm thấp.
