Thẩm định giá trị thực:
Nhà phố liền kề 3 tầng (1 trệt, 2 lầu), diện tích đất 64 m² (4x16m), diện tích sử dụng khoảng 180 m². Giá thuê 15 triệu/tháng tương đương ~83.000 đ/m² sử dụng/tháng, một mức giá khá phổ biến với khu vực Gò Vấp, đặc biệt là khu vực gần Nguyễn Oanh – Lê Đức Thọ, nơi có hạ tầng phát triển và tiện ích đầy đủ.
Nhà trống, chưa trang bị nội thất nên người thuê phải đầu tư thêm cho nhu cầu sử dụng. Hẻm xe hơi rộng 20m, vỉa hè 5m là điểm cộng lớn, tạo thuận tiện đậu xe ô tô, hiếm khi có ở các hẻm nội thành. Tuy nhiên, có sự không đồng nhất về số phòng vệ sinh: mô tả 4 WC nhưng data chỉ ghi 3 WC, cần kiểm tra thực tế.
Giá thuê ở mức hợp lý, không bị “ngáo giá” so với mặt bằng Gò Vấp hiện nay. Nếu so với chi phí thuê nhà phố cùng khu vực có diện tích và số tầng tương tự, giá này là vừa phải.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần 2 trục đường lớn Nguyễn Oanh và Lê Đức Thọ, thuận tiện di chuyển.
- Hẻm rộng 20m, vỉa hè 5m cho phép đậu xe ô tô thoải mái – điểm hiếm có trong khu vực dân cư đông đúc.
- Nhà 3 tầng, đủ phòng ngủ và vệ sinh phù hợp gia đình hoặc làm văn phòng nhỏ.
- Cạnh công viên cây xanh, khu dân cư an ninh, gần trường học và siêu thị, rất thuận tiện cho sinh hoạt.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để thuê ở thực hoặc làm văn phòng công ty nhỏ. Diện tích và phân bố phòng hợp lý cho gia đình từ 4-6 người hoặc nhóm nhân viên từ 6-8 người làm việc. Vị trí tốt, hẻm rộng tạo điều kiện cho khách thuê có ô tô cá nhân.
Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí trung tâm, dân cư đông đúc và quy hoạch khu vực.
Không có tiềm năng đầu tư xây lại do đây là nhà cho thuê, không bán.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà Nguyễn Oanh, Q.Gò Vấp) |
Đối thủ 2 (Nhà gần Lê Đức Thọ, Q.Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 64 | 60 | 70 |
| Số tầng | 3 | 3 | 2 |
| Hẻm/đường | Hẻm xe hơi 20m | Hẻm 4m, xe máy | Hẻm 6m, xe hơi nhỏ |
| Phòng ngủ | 3 | 3 | 3 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 15 | 12-13 | 14-15 |
| Tiện ích xung quanh | Công viên, siêu thị, trường học | Ít tiện ích hơn | Gần chợ, trường học |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực tế số phòng vệ sinh, vì mô tả có khác biệt giữa quảng cáo và data.
- Do nhà trống, cần kiểm tra hệ thống điện nước, thoát nước, thấm dột sau mùa mưa.
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê và giấy tờ pháp lý (đã có sổ rõ ràng, nhưng cần xác nhận quyền cho thuê).
- Đảm bảo an ninh khu vực do gần công viên, tránh các rủi ro về trộm cắp.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe và đậu xe khi đông người ra vào.
Kết luận: Với mức giá thuê 15 triệu/tháng cho căn nhà 3 tầng, hẻm rộng 20m, vị trí thuận lợi gần trung tâm Gò Vấp, căn này có giá hợp lý, không bị đẩy giá quá cao so với thị trường. Tuy nhiên, người thuê nên kiểm tra kỹ hiện trạng nhà, đặc biệt là hệ thống vệ sinh và kết cấu bên trong do nhà trống chưa được trang bị nội thất. Nếu có thể thương lượng giảm nhẹ hoặc ưu đãi về cọc sẽ tốt hơn, nhưng nếu mục đích là thuê ở hoặc làm văn phòng, đây là lựa chọn đáng cân nhắc và có thể “xuống tiền” nhanh nếu đáp ứng nhu cầu.
