Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ tại lầu 4, diện tích 24m², tại vị trí 133/24A Trần Thị Trọng, P.15, Quận Tân Bình, với giá thuê 4.200.000đ/tháng, tương đương khoảng 175.000đ/m²/tháng. Đây là mức giá phổ biến cho phòng trọ có đầy đủ nội thất, ban công, thang máy và WC riêng trong khu vực Tân Bình.
So với mặt bằng chung phòng trọ trong khu vực (thường dao động 3-4 triệu cho phòng 20-25m², không thang máy), giá 4,2 triệu có thể xem là hơi cao nhưng vẫn chấp nhận được do có thêm tiện ích thang máy và ban công thoáng đãng.
Tuy nhiên, do phòng ở tầng 4 nên cần xác minh tình trạng thang máy hoạt động ổn định để tránh phiền toái. Nội thất “cơ bản” chưa rõ mức độ mới hay cũ, cần kiểm tra thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Thang máy: Rất hiếm các phòng trọ trong khu vực có thang máy, tạo thuận tiện lớn cho người ở tầng cao, đặc biệt với người lớn tuổi hoặc có nhiều đồ đạc.
- Ban công thoáng mát: Tạo không gian riêng, tăng giá trị sử dụng so với phòng trọ thường không có ban công.
- WC riêng: Tiện lợi và riêng tư, không phải chia sẻ với nhiều phòng khác.
- Vị trí: Đường Trần Thị Trọng là khu vực sầm uất, nhiều tiện ích xung quanh, thuận tiện cho di chuyển và sinh hoạt.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất cho ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền ổn định với đối tượng là nhân viên văn phòng hoặc sinh viên có nhu cầu chỗ ở tiện nghi, an ninh tốt.
Không phù hợp để cải tạo hay đầu tư xây mới do diện tích nhỏ và thuộc dạng phòng trọ, không có tiềm năng tăng giá đất rõ rệt do quy hoạch khu vực đã ổn định.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Trường Chinh, Q.Tân Bình) | Đối thủ 2 (Đường Lý Thường Kiệt, Q.Tân Bình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 24 m² | 20 m² | 25 m² |
| Giá thuê/tháng | 4.200.000đ | 3.500.000đ | 4.000.000đ |
| Tiện ích | Thang máy, ban công, WC riêng, nội thất cơ bản | Không thang máy, WC chung, nội thất tối giản | Ban công, WC riêng, không thang máy |
| Vị trí | Đường Trần Thị Trọng, khu an ninh | Đường Trường Chinh, khu đông đúc | Đường Lý Thường Kiệt, gần chợ |
| Phí dịch vụ | 150.000đ/tháng | Không có | 100.000đ/tháng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra tình trạng thang máy hoạt động liên tục, có bảo trì định kỳ.
- Kiểm tra hiện trạng nội thất, đặc biệt máy lạnh, giường và tủ xem còn mới hay đã xuống cấp.
- Xem xét mức độ ồn, an ninh trong khu vực và tòa nhà.
- Xác minh hợp đồng thuê còn hiệu lực, rõ ràng, không có tranh chấp.
- Kiểm tra đường vào phòng có thuận tiện không, hẻm có quá nhỏ gây khó khăn di chuyển xe không.
Kết luận: Mức giá 4,2 triệu/tháng cho phòng 24m² có thang máy, ban công, WC riêng và nội thất cơ bản là chấp nhận được nhưng hơi cao so với mặt bằng chung. Người mua (thuê) có thể thương lượng giảm giá khoảng 5-7% dựa trên các điểm sau: tình trạng nội thất chưa rõ, thang máy có thể phát sinh lỗi, và phí dịch vụ 150.000đ/tháng hơi cao so với khu vực.
Nếu quý khách cần chỗ ở tiện nghi, an ninh tốt, không ngại chi phí dịch vụ, có thể cân nhắc xuống tiền nhanh. Ngược lại, nên kiểm tra kỹ thực tế trước khi quyết định.
