Thẩm định giá trị thực:
Với mức giá thuê 2,5 triệu đồng/tháng cho phòng trọ diện tích 20 m² tại Phường 14, Quận Gò Vấp, đây là mức giá trung bình so với thị trường phòng trọ trong khu vực. Đơn giá thuê khoảng 125.000 đồng/m²/tháng, phù hợp với phân khúc phòng trọ có nội thất cơ bản, nhà trống.
Khu vực Gò Vấp hiện có nhiều nhà trọ và căn hộ mini cho thuê với mức giá dao động từ 2 triệu đến 3 triệu cho phòng 15-25 m² tùy vị trí và tiện ích. Phòng có ban công và cửa sổ hành lang là điểm cộng về thông thoáng và ánh sáng, giúp tăng giá trị sử dụng so với phòng kín không cửa sổ.
Tuy nhiên, do nhà trống không có nội thất, người thuê phải đầu tư thêm chi phí mua sắm cơ bản. Vị trí trên đường 59, Phường 14 là khu vực có mật độ dân cư đông, tiện lợi cho việc di chuyển nhưng chưa phải là khu vực trung tâm Gò Vấp nên giá thuê chưa bị đẩy lên cao quá mức.
Nhận xét về giá: Giá 2,5 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không có dấu hiệu bị “ngáo giá”. Nếu so sánh với phòng có ban công tương tự trong khu vực, mức giá này khá cạnh tranh.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Phòng có cửa sổ hướng hành lang giúp không gian thoáng đãng, không bị bí bách như nhiều phòng trọ khác.
- Có ban công riêng, thuận tiện cho việc phơi phóng hoặc thư giãn – điểm khác biệt so với các phòng trọ thông thường chỉ có cửa sổ nhỏ.
- Giờ giấc ra vào tự do, sử dụng vân tay giúp tăng tính an ninh và tiện lợi cho người thuê.
- Hầm xe rộng rãi, đáp ứng nhu cầu để xe máy an toàn, rất cần thiết trong khu vực trung tâm quận Gò Vấp đông đúc.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn phòng phù hợp nhất cho người thuê ở thực hoặc nhân viên văn phòng, sinh viên cần không gian riêng tư, thoáng mát với tiện ích đảm bảo an ninh. Với mức giá thuê vừa phải và vị trí thuận lợi, đây cũng là lựa chọn tốt để cho thuê dòng tiền ổn định trong tương lai nếu có ý định đầu tư mua lại.
Do phòng nhỏ và đơn giản, không thích hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây dựng lại lớn. Tốt nhất là dùng để ở hoặc cho thuê ngắn/dài hạn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường 60, P.14) | Đối thủ 2 (Đường 61, P.14) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 20 m² | 18 m² | 22 m² |
| Giá thuê | 2,5 triệu/tháng | 2,3 triệu/tháng | 2,8 triệu/tháng |
| Có ban công | Có | Không | Không |
| Giờ giấc | Tự do (vân tay) | Giờ hành chính | Tự do |
| Hầm để xe | Rộng rãi | Chỗ để xe ngoài trời | Hầm nhỏ |
| Nội thất | Nhà trống | Đầy đủ cơ bản | Nhà trống |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ độ an toàn của hệ thống cửa vân tay, tránh lỗi kỹ thuật gây khó khăn khi ra vào.
- Do nhà trống, người thuê cần khảo sát kỹ hiện trạng phòng, tránh các lỗi thấm dột, mùi ẩm mốc.
- Xem xét hầm xe và lối đi có thực sự rộng rãi, thuận tiện cho việc để xe và đi lại, tránh hẻm nhỏ gây khó khăn quay đầu xe.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, tránh trường hợp có kế hoạch giải tỏa hoặc xây dựng công trình lớn gần đó gây ảnh hưởng lâu dài.
