Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ rộng 15m², giá thuê 2,9 triệu đồng/tháng tương đương khoảng 193.000 đồng/m²/tháng. Mức giá này nằm trong mức trung bình đến hơi cao so với phân khúc phòng trọ tại Quận Tân Bình, đặc biệt khu vực phố Bạch Đằng vốn là khu vực trung tâm, giao thông thuận tiện, gần sân bay Tân Sơn Nhất.
Phòng nằm trên lầu 5, không có thang máy, có máy lạnh, 2 cửa sổ, không gác lửng, toilet riêng, lối đi riêng và các tiện ích như sân phơi rộng, internet, nước sinh hoạt miễn phí. So với các phòng trọ cùng diện tích và vị trí trong quận, giá này có thể chấp nhận được nếu người thuê ưu tiên sự riêng tư, không chung chủ và tự do giờ giấc.
Tuy nhiên, việc không có thang máy là điểm trừ lớn về mặt tiện lợi, đặc biệt với khách thuê lớn tuổi hoặc có nhiều hành lý. Phòng không có gác lửng cũng làm giảm không gian sử dụng hiệu quả so với các phòng có gác.
Nhận xét về giá: Giá 2,9 triệu/tháng là hợp lý nhưng không quá rẻ, người thuê có thể mặc cả giảm khoảng 5-10% do phòng ở tầng cao, không thang máy và diện tích nhỏ, không có gác giúp tăng không gian sử dụng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Phòng có 2 cửa sổ thoáng, tạo cảm giác rộng rãi và nhiều ánh sáng tự nhiên.
- Toilet riêng biệt, không chung chủ, phù hợp với người đi làm hoặc sinh viên cần sự riêng tư.
- Lối đi riêng và giờ giấc tự do giúp tăng tính tự do sinh hoạt, không bị kiểm soát gắt gao.
- Có sân phơi rộng, thuận tiện cho người thuê có nhu cầu giặt phơi đồ tại nhà.
- Internet, nước, rác, gửi xe miễn phí là điểm cộng đáng giá trong bối cảnh nhiều phòng trọ tính phí dịch vụ riêng rẽ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất để ở thực tế, đặc biệt với nhóm người đi làm văn phòng, sinh viên hoặc người độc thân muốn không gian riêng tư, tiện nghi cơ bản và tự do giờ giấc. Với vị trí trung tâm Tân Bình gần sân bay và các khu tiện ích, phòng cũng có thể cho thuê dài hạn với giá tốt, tạo dòng tiền ổn định.
Không phù hợp để làm kho xưởng hoặc đầu tư xây lại vì diện tích nhỏ, không có khả năng mở rộng, và nằm trong tòa nhà cao tầng đã xây dựng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ Đường Lê Văn Sỹ) | Đối thủ 2 (Phòng trọ Đường Nguyễn Hồng Đào) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 15 m² | 16 m² | 14 m² |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 2,9 | 2,7 | 3,0 |
| Tầng và Thang máy | Lầu 5, không thang máy | Lầu 2, có thang máy | Lầu 3, không thang máy |
| Tiện ích | Toilet riêng, máy lạnh, internet miễn phí, sân phơi rộng | Chung toilet, không máy lạnh, wifi tính phí | Toilet riêng, máy lạnh, wifi miễn phí |
| Giờ giấc, quản lý | Giờ giấc tự do, không chung chủ | Giờ giấc giới hạn, chung chủ | Giờ giấc tự do, không chung chủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ an toàn thang bộ do không có thang máy, đặc biệt lên tầng cao lầu 5.
- Đảm bảo phòng thông thoáng, không bị ám mùi hoặc thấm dột từ tầng trên.
- Xác minh nguồn điện ổn định và giá điện đúng theo quy định (2800đ/kWh hơi cao so với giá nhà nước, nên hỏi rõ chi tiết).
- Kiểm tra chất lượng máy lạnh và hệ thống nước, vệ sinh toilet riêng.
- Xác nhận pháp lý hợp đồng thuê, rõ ràng không chung chủ, không qua môi giới để tránh rủi ro tăng giá hoặc tranh chấp.
