Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích khoảng 25m², nằm trên đường Quang Trung, phường 10, quận Gò Vấp – khu vực đông dân cư, tiện lợi di chuyển và gần các tiện ích như Emart, chợ Cầu, thuận tiện cho sinh hoạt hàng ngày. Với mức giá thuê 3 triệu đồng/tháng, đơn giá thuê tương đương 120.000 đồng/m²/tháng.
So với mặt bằng phòng trọ mới xây tại Gò Vấp, mức giá này ở mức trung bình khá, không quá cao so với chất lượng phòng mới xây, có gác lửng và trang bị an ninh hiện đại (ra vào vân tay, camera). Nếu xét về chi phí đầu tư xây dựng mới phòng trọ (ước tính 6-8 triệu/m² xây dựng), giá thuê này tương xứng với chất lượng và vị trí.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng phòng trọ chỉ có 25m² và không đề cập rõ có WC riêng hay dùng chung, nếu WC dùng chung sẽ ảnh hưởng đáng kể đến giá trị thuê.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Phòng mới xây 100% và có gác cao, tận dụng tối đa diện tích sử dụng.
- Hệ thống an ninh hiện đại với ra vào bằng vân tay và camera, đảm bảo an toàn cho người thuê.
- Không chung chủ, tạo sự riêng tư và thoải mái về giờ giấc.
- Miễn phí giữ xe và có máy giặt chung, là điểm cộng lớn trong khu vực nhiều phòng trọ chỉ có chỗ phơi đồ.
- Vị trí gần Emart Phan Huy Ích và chợ Cầu Quang Trung, thuận tiện đi lại và mua sắm, rất phù hợp cho sinh viên và người đi làm.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất để ở thực tế dành cho người đi làm hoặc sinh viên muốn tìm không gian riêng tư, an toàn và tiện nghi. Với các tiện ích đi kèm và chính sách giữ phòng lâu dài đến tháng 3/2026, đây là lựa chọn tốt để ổn định lâu dài. Nếu đầu tư cho thuê lại, lợi nhuận khá ổn định nhờ vị trí tốt và phòng mới, nhưng khó tăng giá mạnh do giá thuê đã ở mức trung bình cao trong khu vực.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ mới, Q.Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Phòng trọ cũ, Q.Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 25 m², có gác | 20-22 m², không gác | 25 m², không gác |
| Giá thuê | 3 triệu/tháng | 2,5-2,8 triệu/tháng | 2,2-2,5 triệu/tháng |
| Tiện ích | An ninh vân tay, camera, máy giặt, giữ xe miễn phí | An ninh cơ bản, giữ xe tính phí | Không có tiện ích đặc biệt |
| Chung chủ | Không | Thường có chung chủ | Thường có chung chủ |
| Vị trí | Gần Emart, chợ Cầu | Gần trường học | Hẻm nhỏ, xa trung tâm |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra rõ ràng về sở hữu và cho thuê hợp pháp, đảm bảo phòng mới xây không vi phạm quy hoạch.
- Xác định rõ hệ thống WC và nhà vệ sinh riêng hay chung, ảnh hưởng lớn đến mức độ thoải mái và giá trị.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, camera và đầu đọc vân tay vận hành ổn định.
- Đánh giá độ an toàn về phòng cháy chữa cháy và lối thoát hiểm tại tòa nhà.
- Kiểm tra khả năng giữ xe miễn phí có giới hạn không gian và có gây bất tiện không.
Kết luận: Mức giá 3 triệu/tháng cho phòng trọ 25m² mới xây, có gác và đầy đủ tiện ích an ninh tại khu vực Gò Vấp là mức giá hợp lý, không quá cao so với thị trường. Người thuê có thể cân nhắc chốt nhanh nếu nhu cầu cần phòng ở riêng tư, an toàn và tiện nghi. Tuy nhiên, nếu muốn thương lượng, có thể hỏi kỹ về WC riêng hay chung và các tiện ích để điều chỉnh giá nhẹ do chưa rõ ràng tiện ích nhà vệ sinh.
