Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ dạng Studio, diện tích 20 m², nằm trên đường Nguyễn Thái Sơn, Phường 5, Quận Gò Vấp – khu vực gần nhiều trường đại học lớn như Công Nghiệp, Văn Lang, Nguyễn Tất Thành. Giá thuê 3,5 triệu/tháng tương đương 175.000 đồng/m²/tháng.
So với mặt bằng chung phòng trọ cao cấp khu vực Gò Vấp, mức giá từ 3-4 triệu cho phòng 20-25 m² có nội thất cơ bản là phổ biến. Tuy nhiên, mức 3,5 triệu cho phòng có máy lạnh, máy nước nóng năng lượng mặt trời, kệ bếp là ở mức trung bình khá, không phải giá rẻ.
Nhận xét về giá: Giá này không hề thấp nhưng cũng không quá cao so với tiện ích và vị trí. Người thuê cần cân nhắc kỹ vì giá đã ở mức khá, khó giảm sâu.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần 3 trường đại học lớn, thuận tiện cho sinh viên và nhân viên văn phòng.
- Tòa nhà có hệ thống ra vào bằng vân tay, đảm bảo an ninh tốt.
- Nội thất cơ bản đầy đủ: máy lạnh, máy nước nóng năng lượng mặt trời – tiết kiệm điện, tiện nghi hơn phòng không trang bị.
- Phòng thiết kế dạng Studio, có cửa sổ nên thoáng mát hơn các phòng trọ không có cửa sổ.
- Thang bộ, không có thang máy có thể là điểm trừ nếu ở tầng cao.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất cho thuê lâu dài hoặc cho sinh viên, người đi làm cần chỗ ở ổn định. Chủ nhà có thể tập trung khai thác dòng tiền ổn định, không thích hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây mới. Nếu có thể giữ giá thuê ổn định, phòng có tiềm năng giữ khách lâu dài.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Văn Thọ, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Đường Phan Văn Trị, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 20 | 18 | 22 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 3,5 | 3,2 | 3,8 |
| Nội thất | Máy lạnh, máy nước nóng NLMT, kệ bếp | Máy lạnh, máy nước nóng | Máy lạnh, tủ lạnh, máy nước nóng |
| Tiện ích an ninh | Ra vào vân tay, thang bộ | Thang máy, camera | Thang bộ, camera |
| Vị trí so với trường ĐH | Rất gần | Gần | Gần |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng thang bộ, đặc biệt nếu ở tầng cao vì không có thang máy.
- Đánh giá hệ thống an ninh vận hành ra vào bằng vân tay có thực sự ổn định, tránh lỗi kỹ thuật gây phiền hà.
- Chất lượng máy lạnh, máy nước nóng năng lượng mặt trời cần kiểm tra hoạt động tốt để tránh phát sinh chi phí sửa chữa.
- Do tòa nhà thang bộ, người thuê có thể gặp khó khăn khi vận chuyển đồ đạc cồng kềnh.
- Kiểm tra hợp đồng thuê rõ ràng, tránh tình trạng giữ cọc nhưng chủ nhà không bàn giao đúng hẹn.
