Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ cho thuê diện tích 18m² tại địa chỉ 1241/18 Nguyễn Ái Quốc, P. Tân Tiến, TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai có mức giá thuê 1,4 triệu đồng/tháng. Tính ra đơn giá thuê khoảng 77.778 đồng/m²/tháng, tương đương khoảng 933.333 đồng/m²/năm.
So với mặt bằng chung khu vực Biên Hòa, đặc biệt khu vực gần bệnh viện 7B, chợ Tân Tiến và Big C – các tiện ích đầy đủ – thì mức giá này thuộc mức trung bình khá cho phòng trọ mới hoặc phòng riêng có lối đi riêng. Tuy nhiên, phòng hiện trạng nhà trống, chưa trang bị nội thất cơ bản như tủ, giường hay quạt/máy lạnh, nên giá thuê này có thể chưa thực sự hấp dẫn với người cần ở lâu dài hoặc muốn tiện nghi tốt.
Nhận xét về giá: mức giá 1,4 triệu/tháng là không quá cao nhưng cũng không thấp nếu xét về diện tích và vùng. Nếu phòng sạch đẹp, an ninh tốt, giá này có thể chấp nhận được. Tuy nhiên nếu phòng xuống cấp hoặc hẻm đi lại khó khăn, giá này cần thương lượng giảm từ 10-15%.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Phòng riêng, có lối đi riêng không chung chủ tạo sự riêng tư và an toàn cho người thuê.
- Vị trí rất thuận tiện, gần BV 7B, chợ Tân Tiến, Big C – dễ dàng đi lại, mua sắm, khám chữa bệnh.
- Diện tích 18m² đủ rộng cho một người hoặc cặp vợ chồng trẻ ở.
- Tuy nhiên chưa rõ hẻm rộng hay hẹp, đường đi có thuận tiện không, cần kiểm tra thực tế.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp với người cần ở thực, đặc biệt là công nhân, sinh viên hoặc nhân viên văn phòng làm việc gần khu vực Biên Hòa. Nếu chủ nhà có thể đầu tư cải tạo nội thất cơ bản (giường, tủ, quạt), có thể tăng giá thuê hoặc rút ngắn thời gian cho thuê. Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây mới do diện tích nhỏ và tính chất cho thuê phòng trọ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ gần Big C) | Đối thủ 2 (Phòng trọ khu Tân Tiến) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 18 | 15 | 20 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 1,4 | 1,2 | 1,5 |
| Phòng riêng, lối đi riêng | Có | Không (chung chủ) | Có |
| Nội thất | Nhà trống | Cơ bản (giường, quạt) | Nhà trống |
| Vị trí | Gần BV 7B, Big C | Gần Big C | Trung tâm Tân Tiến |
| Mức độ an ninh | Khá tốt (riêng biệt) | Trung bình | Khá tốt |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra hiện trạng phòng: tường, trần có thấm dột, nứt nẻ không.
- Xác định rõ hẻm trước nhà: rộng bao nhiêu, xe máy hay ô tô vào được không.
- Kiểm tra an ninh khu vực, ánh sáng ban đêm, có camera hay bảo vệ hay không.
- Đàm phán giá thuê dựa trên nội thất thực tế và tiện ích xung quanh.
- Kiểm tra pháp lý cho thuê rõ ràng, tránh trường hợp tranh chấp chủ nhà.
