Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 22m² tại khu vực Phố Tam Khương, Phường Khương Thượng, Quận Đống Đa có mức giá thuê 3,1 triệu đồng/tháng tương đương khoảng 140.909 đ/m²/tháng. Với vị trí trung tâm Đống Đa, gần nhiều trường đại học lớn và bệnh viện, mức giá này nằm trong khoảng trung bình – hơi cao so với các phòng trọ bình dân cùng khu vực (thường dao động 2,5 – 3 triệu với diện tích tương tự).
Nhà mới xây, có cầu thang máy và nội thất đầy đủ là điểm cộng lớn, giúp tăng giá trị sử dụng và sự tiện nghi. Tuy nhiên, không có thông tin về ban công hay cửa sổ thoáng mát ngoài mô tả chung, cần kiểm tra thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Nhà mới xây, phòng sạch sẽ, có cầu thang máy, điều hòa, nóng lạnh, tủ, kệ bếp đầy đủ.
– Vệ sinh khép kín riêng biệt từng phòng, đảm bảo sự riêng tư.
– Vị trí đắc địa, rất gần các trường đại học lớn và bệnh viện lớn, thuận tiện cho sinh viên và người đi làm.
– Nhà chung chủ, tạo môi trường yên tĩnh, phù hợp với người đi làm hoặc sinh viên ưu tiên sự ổn định.
– Không có thông tin về hẻm nhỏ hay khó quay đầu xe, khả năng đi lại thuận tiện.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp tối ưu cho người thuê ở thực hoặc sinh viên đi làm cần môi trường yên tĩnh, tiện nghi. Với vị trí gần nhiều trường đại học và bệnh viện, có thể khai thác cho thuê dài hạn, dòng tiền ổn định. Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do diện tích nhỏ và thuộc nhà mới xây.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phố Tây Sơn) | Đối thủ 2 (Phố Nguyễn Lương Bằng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 22 m² | 20 m² | 25 m² |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 3,1 | 2,8 | 3,3 |
| Nội thất | Đầy đủ, mới | Cơ bản, cũ | Đầy đủ, mới |
| Vệ sinh khép kín | Có | Có | Có |
| Cầu thang máy | Có | Không | Không |
| Vị trí | Gần ĐH, BV lớn | Gần ĐH, BV | Gần ĐH, BV lớn |
| Ưu điểm | Nhà mới, cầu thang máy, yên tĩnh | Giá thấp hơn | Diện tích lớn hơn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực tế chất lượng xây dựng và nội thất, đặc biệt hệ thống điều hòa, nóng lạnh, kệ bếp.
- Xác minh quy định nhà chung chủ, tránh phát sinh tranh chấp hoặc giới hạn sinh hoạt.
- Đảm bảo không có hạn chế về pháp lý hoặc an toàn phòng cháy chữa cháy.
- Thử nghiệm thực tế độ yên tĩnh, tránh ồn ào do vị trí gần trường học và bệnh viện.
- Kiểm tra khả năng gửi xe, giao thông hẻm/ngõ và an ninh khu vực.
Nhận xét về giá: Mức giá 3,1 triệu đồng/tháng cho phòng 22m², nhà mới xây, có cầu thang máy và nội thất đầy đủ là mức giá hợp lý và có phần nhỉnh hơn so với mặt bằng chung phòng trọ xung quanh. Nếu bạn ưu tiên sự tiện nghi, an toàn, và yên tĩnh thì đây là lựa chọn nên cân nhắc nhanh. Tuy nhiên nếu muốn tiết kiệm tối đa, có thể thương lượng giảm giá 5-7% do đây là phòng trong nhà chung chủ, có thể hạn chế một số sinh hoạt riêng tư và chưa có thông tin về ban công hoặc không gian thoáng mát tối ưu.
