Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ cho thuê tại căn hộ block A, diện tích căn hộ 85m² với 3 phòng ngủ, trong đó còn 1 phòng trống cho thuê giá 2,7 triệu đồng/tháng. Nếu tính bình quân trên tổng diện tích căn hộ thì đơn giá thuê rất thấp (khoảng 31.765đ/m²/tháng), đặc biệt so với mặt bằng cho thuê căn hộ 3PN tại khu vực Thạnh Mỹ Lợi, Thành phố Thủ Đức thường dao động từ 7-10 triệu đồng/phòng/tháng trở lên.
Tuy nhiên, giá này là cho thuê riêng từng phòng, không thuê nguyên căn. Giá 2,7 triệu đồng cho 1 phòng cửa sổ nhỏ trong căn 3PN là mức giá khá hợp lý, thậm chí thấp nếu so với tiện ích đầy đủ như hồ bơi, siêu thị, thiết bị dùng chung (máy giặt, tủ lạnh, bếp, máy pha cà phê). Điện nước theo giá nhà nước và phí quản lý rất thấp (9000đ/m²) cũng là điểm cộng đáng chú ý.
Nhận xét về giá: Giá cho thuê này là hợp lý, thậm chí có thể xem là tốt so với mặt bằng thị trường cùng khu vực. Người thuê có thể cân nhắc xuống tiền nhanh nếu phù hợp với nhu cầu.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Phòng cửa sổ nhỏ nhưng vẫn có ánh sáng tự nhiên, một điểm ưu so với phòng trọ không cửa sổ hoặc hẻm tối.
- Tiện ích đầy đủ, bao gồm hồ bơi, siêu thị trong khuôn viên, thiết bị dùng chung hiện đại, giúp tăng chất lượng sống và tiết kiệm chi phí đầu tư cá nhân.
- Phí quản lý thấp và chia đều theo đầu người, phù hợp với nhóm thuê nhiều người hoặc công nhân viên chức cần không gian yên tĩnh.
- Ưu tiên nam, người đi làm và ở 1 mình, giúp hạn chế tình trạng gây ồn ào, đảm bảo môi trường sống ổn định.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn phòng này phù hợp nhất cho thuê dài hạn cho người đi làm hoặc sinh viên cao học, đặc biệt là cá nhân cần không gian yên tĩnh và đầy đủ tiện ích. Đây không phải tài sản để đầu tư xây dựng hay làm kho xưởng. Với mức giá và tiện ích hiện tại, việc cho thuê dòng tiền ổn định là tối ưu nhất.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Đồng Văn Cống) | Đối thủ 2 (Phường Thạnh Mỹ Lợi) |
|---|---|---|---|
| Loại hình | Phòng trọ trong căn hộ 3PN | Phòng trọ căn hộ 2PN, giá khoảng 3.5 triệu/phòng | Phòng trọ căn hộ 1PN, giá khoảng 2.9 triệu/phòng |
| Diện tích phòng | Khoảng 12-15 m² (ước lượng) | 15-18 m² | 10-12 m² |
| Tiện ích | Hồ bơi, siêu thị, thiết bị dùng chung đầy đủ | Không có hồ bơi, có siêu thị nhỏ | Không có tiện ích chung ngoài phòng |
| Phí dịch vụ | 9.000đ/m², điện nước giá nhà nước | Phí cao hơn, khoảng 15.000đ/m² | Phí thấp, nhưng điện nước tính theo giá thị trường |
| Yêu cầu thuê | Nam, yên tĩnh, đi làm, ở 1 mình | Không rõ | Không rõ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nội thất và thiết bị dùng chung xem có hoạt động tốt, không hư hỏng.
- Xác định rõ quy định phòng cho thuê trong hợp đồng căn hộ, tránh tranh chấp với ban quản lý tòa nhà.
- Kiểm tra phòng có đủ ánh sáng và thông gió, tránh ẩm mốc hoặc bí bách.
- Đánh giá môi trường xung quanh có yên tĩnh đúng như yêu cầu để tránh gây phiền hà.
- Kiểm tra mức độ an ninh, bảo vệ tòa nhà, camera giám sát.
