Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là mặt bằng kinh doanh dạng shophouse với diện tích 120 m² tại đường Phạm Văn Đồng, Quận Gò Vấp – khu vực có lưu lượng giao thông và dân cư đông đúc, phù hợp kinh doanh cà phê và dịch vụ ăn uống.
Giá thuê 45 triệu/tháng tương đương 375.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá thuê khá cao so với mặt bằng chung shophouse tại Gò Vấp, thường dao động từ 200.000 – 350.000 đồng/m²/tháng tùy vị trí và điều kiện hoàn thiện.
Tình trạng nội thất hoàn thiện cơ bản, có sân thượng đẹp và bếp phục vụ đồ ăn là điểm cộng, tăng giá trị sử dụng và tính cạnh tranh. Tuy nhiên, giấy tờ pháp lý chỉ là “giấy tờ khác” không rõ ràng hoặc chưa đủ chuẩn, cần kiểm tra thêm để tránh rủi ro.
Nhận xét về giá: Giá cho thuê đang ở mức cao, có thể đang bị đẩy giá do vị trí đắc địa và tiện ích đi kèm. Người thuê cần thương lượng giảm khoảng 10-15% để đạt mức hợp lý hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt bằng có sân thượng – điểm độc đáo hiếm có tại khu vực, rất phù hợp mô hình cà phê sân vườn, thu hút khách.
- Bếp và quầy bar sẵn sàng phục vụ đồ ăn, uống, giảm chi phí setup và thời gian đi vào hoạt động.
- Vị trí nằm trên đường Phạm Văn Đồng – tuyến đường lớn, dễ tiếp cận khách hàng.
- Tuy nhiên, không rõ mặt tiền bao nhiêu mét, nếu mặt tiền nhỏ sẽ hạn chế tầm nhìn và quảng cáo.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Mặt bằng rất phù hợp để mở quán cà phê, nhà hàng nhỏ hoặc kinh doanh đồ ăn nhanh có phục vụ tại chỗ. Với sân thượng đẹp, có thể khai thác mô hình quán cà phê sân vườn hoặc tổ chức event nhỏ, tăng doanh thu.
Ngoài ra, có thể cho thuê dài hạn với giá tốt nếu không muốn tự kinh doanh. Tuy nhiên, không phù hợp làm kho xưởng hay văn phòng do mặt bằng thiết kế phục vụ F&B.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Oanh, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Đường Quang Trung, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 120 m² | 100 m² | 130 m² |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 45 | 30 | 50 |
| Đặc điểm nổi bật | Sân thượng, bếp hoàn chỉnh | Vị trí đẹp, không bếp | Mặt tiền lớn, chưa hoàn thiện |
| Pháp lý | Giấy tờ khác (cần kiểm tra) | Giấy phép đầy đủ | Giấy phép đầy đủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, tránh rủi ro về quyền sử dụng hoặc tranh chấp.
- Xem xét mặt tiền thực tế, chiều rộng và khả năng quảng cáo bảng hiệu.
- Đánh giá kỹ phần sân thượng về an toàn, chống thấm, cũng như điều kiện thoát nước.
- Kiểm tra hệ thống điện, nước, bếp và quầy bar có hoạt động ổn định, đảm bảo phục vụ kinh doanh.
- Xác minh quy hoạch khu vực, tránh bị ảnh hưởng bởi dự án giải tỏa hoặc thay đổi quy hoạch trong tương lai gần.
