Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ dịch vụ mini 1 phòng ngủ, diện tích 40m² tại khu vực Quận Tân Bình đang được chào thuê với mức giá 7,5 triệu/tháng. Tính ra đơn giá thuê khoảng 187,500 đồng/m²/tháng, mức giá này nằm trong khoảng trung bình trở lên cho các căn hộ mini tại khu vực Tân Bình hiện nay (thường dao động từ 150,000 – 200,000 đồng/m²/tháng tùy vị trí và nội thất).
Vì đây là căn hộ dịch vụ, nhà mới, đầy đủ nội thất và có tiện ích toà nhà như thang máy, hầm xe, ra vào bằng vân tay, cửa cuốn nên giá thuê có thể chấp nhận được, tuy nhiên không có yếu tố nào vượt trội để nâng giá lên cao hơn. Không gian 40m² khá phổ biến, không phải căn hộ cao tầng rộng lớn nên không cần so sánh chi phí xây dựng.
Nhận xét về giá: Giá thuê 7,5 triệu/tháng là mức giá chấp nhận được nhưng không quá hấp dẫn, nếu so với các căn hộ mini tương tự trong khu vực thì có thể thương lượng giảm nhẹ khoảng 5-10% để tăng tính cạnh tranh.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Toà nhà có thang máy và hầm xe, một ưu điểm lớn so với nhiều căn hộ mini trong hẻm nhỏ không có tiện ích này.
- Hệ thống ra vào bằng vân tay và cửa cuốn nâng cao mức độ an ninh, phù hợp với người thuê đề cao sự tiện lợi và an toàn.
- Căn hộ có 2 dạng phòng: mặt trước và cửa sổ mặt sau, giúp lựa chọn linh hoạt theo nhu cầu ánh sáng và hướng gió.
- Full nội thất và nhà mới, tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê lại dòng tiền. Do diện tích vừa phải, vị trí trong hẻm 64 Cửu Long – Tân Bình là khu vực có nhiều người lao động, nhân viên văn phòng cần căn hộ dịch vụ giá vừa phải. Việc đầu tư để làm kho xưởng hoặc xây lại không khả thi do quy mô nhỏ và nằm trong khu dân cư.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 70 Cửu Long) | Đối thủ 2 (Đường Lê Văn Sỹ, Tân Bình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 40 m² | 35 m² | 45 m² |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 7,5 | 6,5 | 8,0 |
| Tiện ích (thang máy/hầm xe) | Có thang máy, hầm xe | Không thang máy, hầm xe | Có thang máy, không có hầm xe |
| Nội thất | Full, nhà mới | Đơn giản, nội thất cũ | Full, nhà mới |
| An ninh | Ra vào vân tay, cửa cuốn | Không có hệ thống vân tay | Hệ thống camera |
| Vị trí | Hẻm 64 Cửu Long | Hẻm 70 Cửu Long | Đường lớn Lê Văn Sỹ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực tế nội thất, tránh trường hợp “full nội thất” nhưng đồ dùng đã hư hỏng hoặc quá cũ.
- Xác minh hệ thống an ninh (vân tay, cửa cuốn) vận hành tốt, không bị trục trặc.
- Kiểm tra hẻm 64 Cửu Long có đủ rộng để xe ra vào thuận tiện, tránh vướng mắc đi lại, đặc biệt xe máy và xe cứu hỏa.
- Xác minh giấy tờ hợp đồng đặt cọc rõ ràng, có hóa đơn hoặc chứng từ pháp lý hợp lệ để tránh rủi ro tranh chấp.
- Kiểm tra tình trạng ánh sáng tự nhiên và thông gió của căn hộ, đặc biệt phòng cửa sổ sau.
