Thẩm định giá trị thực:
Giá thuê mặt bằng văn phòng tại khu vực Phố Hoàng Cầu, Quận Đống Đa hiện dao động trung bình từ 90.000 – 150.000 VNĐ/m²/tháng tùy vào vị trí, chất lượng tòa nhà và tiện ích đi kèm. Với diện tích 85 m² và giá thuê 8 triệu/tháng, đơn giá thuê đang ở mức khoảng 94.000 VNĐ/m²/tháng, thuộc nhóm giá thấp đến trung bình trong khu vực.
Phòng tầng 4 có ban công 7,5 m², không chung chủ, có chỗ để xe tầng 1 và toilet dùng chung giữa 2 phòng. Đây là điểm cộng nhưng cũng phản ánh chất lượng mặt bằng không phải loại cao cấp. Khu vực đang giải phóng mặt bằng nên có thể ảnh hưởng đến giao thông và an ninh tạm thời.
Nhận xét về giá: Giá thuê này khá hợp lý và không bị đẩy lên quá cao so với mặt bằng chung, phù hợp với nhu cầu thuê văn phòng nhỏ hoặc kinh doanh quy mô vừa và nhỏ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí: Mặt đường Phố Hoàng Cầu, thuận tiện giao thông, gần trung tâm Quận Đống Đa.
- Ban công rộng 7,5 m²: Tạo không gian thoáng, lấy sáng tự nhiên, hiếm có trong các văn phòng tầng cao cùng khu.
- Không chung chủ: Tạo sự riêng tư, tiện lợi cho kinh doanh hoặc làm văn phòng.
- Chỗ để xe tầng 1: Hỗ trợ khách thuê và khách đến giao dịch, một lợi thế lớn tại khu vực trung tâm thường thiếu chỗ đậu xe.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn phòng này phù hợp nhất với nhu cầu văn phòng làm việc cho công ty nhỏ, startup hoặc kinh doanh dịch vụ như tư vấn, thiết kế, đào tạo,… Không phù hợp làm kho xưởng do tầng 4 và không gian hạn chế. Với diện tích vừa phải, có thể tận dụng để mở lớp học, phòng khám nhỏ hoặc cửa hàng kinh doanh dịch vụ online.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phố Xã Đàn) | Đối thủ 2 (Phố Chùa Láng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 85 | 80 | 90 |
| Giá thuê (VNĐ/tháng) | 8.000.000 (94.000 VNĐ/m²) | 9.600.000 (120.000 VNĐ/m²) | 9.000.000 (100.000 VNĐ/m²) |
| Vị trí | Mặt đường Hoàng Cầu | Hẻm ô tô Xã Đàn | Mặt đường Chùa Láng |
| Tiện ích | Ban công, để xe tầng 1, toilet chung | Không có ban công, để xe ngoài đường | Toilet riêng, không có chỗ để xe |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra tình trạng thực tế của phòng tầng 4: hệ thống điện nước, thấm dột, an toàn kết cấu.
- Xác minh rõ quy hoạch khu vực đang giải phóng mặt bằng, thời gian hoàn thành để tránh ảnh hưởng lâu dài.
- Đảm bảo quyền sử dụng chỗ để xe rõ ràng, tránh tranh chấp.
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, đặc biệt điều khoản về bảo trì, sửa chữa và thời gian thuê tối thiểu.
- Đánh giá khả năng tiếp cận và quay đầu xe trong khu vực, đặc biệt khi giao thông đang bị ảnh hưởng do giải phóng mặt bằng.
