Nhận định mức giá thuê mặt bằng kinh doanh tại 2B Cao Thắng, Quận 3
Giá thuê 190 triệu/tháng cho diện tích 120 m² tại vị trí trung tâm Quận 3, TP.HCM là mức giá khá cao, tuy nhiên không phải là không hợp lý nếu xét trên nhiều yếu tố đặc thù của bất động sản khu vực này.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng diện tích sử dụng thực tế trong mô tả chi tiết là 120 m², trong khi phần mô tả ban đầu có diện tích xây dựng lớn hơn nhiều (6x20m ~ 120 m² mặt sàn x nhiều tầng, tổng DTSD ~1000 m²), nên giá thuê 190 triệu/tháng có thể áp dụng cho toàn bộ tòa nhà hoặc một phần lớn mặt bằng. Nếu là thuê riêng 120 m² thì giá này quá cao, cần làm rõ phạm vi diện tích thuê.
Phân tích chi tiết mức giá trên thị trường hiện nay
| Vị trí | Loại mặt bằng | Diện tích (m²) | Giá thuê (triệu đồng/tháng) | Giá thuê/m²/tháng (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Quận 3, TP.HCM | Mặt bằng kinh doanh trung tâm | 100-150 | 50-90 | 0.33 – 0.6 | Giá tham khảo nhiều mặt bằng trung tâm, nhiều tiện ích |
| Quận 1, TP.HCM | Mặt bằng kinh doanh cao cấp | 100-200 | 100-150 | 0.5 – 0.75 | Vị trí đắc địa, nhiều thương hiệu lớn |
| Quận 3, TP.HCM | Toàn bộ tòa nhà 6 tầng + hầm | ~1000 | 190 | 0.19 | Giá cho toàn bộ tòa nhà, thấp so với mặt bằng trung tâm |
Nhận xét chi tiết và lời khuyên
Nếu giá 190 triệu/tháng áp dụng cho toàn bộ tòa nhà (DTSD ~1000 m²), mức giá này là hợp lý, thậm chí khá cạnh tranh so với mức giá thuê trung bình tại khu vực Quận 3 cho mặt bằng văn phòng hoặc kinh doanh cao cấp. Tính ra chỉ khoảng 0.19 triệu đồng/m²/tháng, trong khi giá thuê mặt bằng kinh doanh thường từ 0.3 – 0.6 triệu đồng/m²/tháng.
Nếu giá 190 triệu/tháng áp dụng cho diện tích nhỏ hơn (ví dụ 120 m²), thì giá này quá cao, gần 1.6 triệu/m²/tháng, không phù hợp với mặt bằng kinh doanh thông thường tại Quận 3, trừ khi có tiện ích cực kỳ đặc biệt hoặc mặt bằng thuộc dạng hiếm có khó tìm.
Điều cần làm rõ trước khi xuống tiền là:
- Xác định rõ phạm vi diện tích thuê chính xác (một phần hay toàn bộ tòa nhà).
- Kiểm tra kỹ hợp đồng, giấy tờ pháp lý, các chi phí phát sinh (phí quản lý, điện nước, bảo trì).
- Xem xét tính phù hợp với mô hình kinh doanh của bạn, tính đồng bộ hạ tầng (thang máy, PCCC, nội thất).
- Đánh giá khả năng thương lượng giá và thời hạn thuê để có lợi nhất.
Đề xuất mức giá và chiến lược thương lượng
Nếu bạn muốn thuê toàn bộ tòa nhà:
- Có thể đề xuất mức giá khoảng 150 – 170 triệu/tháng, tương đương 0.15 – 0.17 triệu/m²/tháng, dựa trên việc tòa nhà có đầy đủ tiện ích nhưng cần có cam kết thuê dài hạn hoặc thanh toán nhanh.
- Chứng minh bằng các bảng giá thuê mặt bằng tương tự trong Quận 3 và Quận 1 để thuyết phục chủ nhà giảm giá.
Nếu thuê riêng phần nhỏ (khoảng 120 m²):
- Giá hợp lý khoảng 40 – 60 triệu/tháng, tức 0.33 – 0.5 triệu/m²/tháng.
- Dùng so sánh với các mặt bằng kinh doanh phổ biến trong khu vực để chứng minh giá hiện tại quá cao.
Chiến lược thương lượng:
- Đưa ra cam kết thuê lâu dài, thanh toán sớm, giúp chủ nhà yên tâm về nguồn thu.
- Yêu cầu chủ nhà cho xem giấy tờ pháp lý đầy đủ và tình trạng nội thất để đảm bảo chất lượng mặt bằng.
- Thương lượng giảm giá nếu bạn chịu điều kiện về thời hạn thuê hoặc thanh toán một lần.
