Nhận định về mức giá thuê mặt bằng kinh doanh tại Đường S4, Phường Tây Thạnh, Quận Tân Phú
Mức giá 66 triệu đồng/tháng cho mặt bằng nguyên căn có diện tích 600 m² tại vị trí mặt tiền đường nội bộ rộng 16m, lề 6m, đối diện công viên, thuộc khu vực Tây Thạnh, Tân Phú là mức giá khá cao nhưng có thể chấp nhận được trong một số trường hợp.
Để đánh giá cụ thể, cần phân tích chi tiết dựa trên các yếu tố sau:
1. So sánh giá thuê mặt bằng tương tự tại Quận Tân Phú
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá thuê (triệu/tháng) | Đơn giá (triệu/m²/tháng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Đường Tây Thạnh, Tân Phú | 400 | 40 | 0.10 | Mặt bằng mặt tiền đường chính, phù hợp kinh doanh đa ngành |
| Đường Tân Sơn Nhì, Tân Phú | 500 | 50 | 0.10 | Vị trí đẹp, mặt tiền, gần chợ |
| Đường S4, Tây Thạnh, Tân Phú | 600 | 66 | 0.11 | Đường nội bộ, đối diện công viên, trệt + 4 lầu, trống suốt |
| Đường Âu Cơ, Tân Phú | 350 | 35 | 0.10 | Vị trí mặt tiền, đường lớn, thích hợp văn phòng, showroom |
(Dữ liệu tham khảo từ các tin đăng và khảo sát thị trường quý 1/2024)
2. Đánh giá chi tiết và nhận xét
– Vị trí mặt tiền đường nội bộ S4 với chiều rộng đường và lề rộng, đối diện công viên là điểm cộng lớn, giúp mặt bằng thoáng, dễ thu hút khách hàng và phù hợp đa dạng loại hình kinh doanh.
– Tổng diện tích 600 m² với kết cấu trệt + 4 lầu, trống suốt tạo thuận lợi cho các mô hình như trường học, văn phòng công ty, spa, kho kết hợp văn phòng như mô tả.
– So với các mặt bằng mặt tiền đường lớn khác trong khu vực Tân Phú, đơn giá thuê khoảng 0.10 triệu/m²/tháng là phổ biến. Mức 0.11 triệu/m²/tháng cho mặt bằng này là hơi cao hơn trung bình nhưng vẫn nằm trong khoảng chấp nhận được do lợi thế diện tích lớn và kết cấu tầng lầu.
– Nếu mục đích thuê không yêu cầu diện tích lớn hoặc tầng lầu nhiều, thì mức giá này có thể chưa hợp lý.
3. Các lưu ý khi quyết định thuê
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, đặc biệt là sổ đỏ, giấy phép sử dụng để tránh tranh chấp và rắc rối pháp lý.
- Thẩm định kỹ trạng thái hiện tại của toà nhà: hệ thống điện, nước, thang máy (nếu có), an ninh, an toàn phòng cháy chữa cháy.
- Thương lượng rõ ràng về các khoản chi phí phát sinh ngoài tiền thuê như phí dịch vụ, bảo trì, thuế VAT, phí quản lý.
- Xem xét hợp đồng thuê về thời gian thuê, điều khoản gia hạn, điều kiện thanh lý hợp đồng để linh hoạt khi có biến động kinh doanh.
4. Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, tôi đề xuất mức giá thuê khoảng 58-60 triệu đồng/tháng sẽ hợp lý hơn, tương đương khoảng 0.097-0.10 triệu/m²/tháng.
Lý do đề xuất giảm giá:
- Đường S4 là đường nội bộ không phải đường chính, nên lượng khách qua lại và độ nổi bật không bằng mặt tiền đường lớn.
- Việc sở hữu 4 lầu có thể là điểm cộng nhưng cũng làm tăng chi phí vận hành cho người thuê, do đó giá thuê nên có sự điều chỉnh hợp lý.
- Thị trường cho thuê mặt bằng kinh doanh khu vực Tân Phú hiện có nhiều lựa chọn và cạnh tranh, người thuê có thể tìm được phương án khác với giá thuê tốt hơn.
Cách thuyết phục chủ nhà:
– Trình bày rõ bạn sẽ ký hợp đồng dài hạn, đảm bảo thanh toán đều đặn và không gây rủi ro cho chủ nhà.
– Đề nghị giảm giá dựa trên phân tích thị trường, vị trí đường nội bộ so với mặt tiền đường lớn.
– Đề xuất phương án tăng dần giá thuê theo năm để chủ nhà có thể yên tâm về lợi nhuận trong dài hạn.
– Nếu chủ nhà không đồng ý giảm giá, có thể đề nghị miễn phí một số chi phí phát sinh hoặc hỗ trợ cải tạo mặt bằng để bù trừ giá thuê.
Kết luận
Mức giá 66 triệu/tháng là cao hơn một chút so với mặt bằng chung của khu vực, nhưng vẫn có thể cân nhắc nếu bạn cần mặt bằng lớn, nhiều tầng và vị trí gần công viên. Tuy nhiên, nếu muốn tiết kiệm chi phí, bạn nên thương lượng giảm xuống mức 58-60 triệu/tháng hoặc đi kèm các điều kiện hỗ trợ khác từ chủ nhà để đảm bảo hiệu quả đầu tư tốt hơn.
