Thẩm định giá trị thực:
Tòa nhà cho thuê mặt tiền đường Lũy Bán Bích, Quận Tân Phú, với diện tích 12m x 30m (tổng 360m²/sàn), kết cấu hầm + trệt + 5 lầu, tổng diện tích sử dụng khoảng 2.160m² (6 tầng x 360m²). Giá thuê 150 triệu/tháng tương đương ~69.444đ/m²/tháng (150.000.000 / 2.160m²), hoặc quy đổi 833.333đ/m²/tháng tính trên diện tích mặt bằng 180m² (12x15m) nếu chỉ tính phần trệt và lầu chính sử dụng.
So với mặt bằng cho thuê văn phòng tại Quận Tân Phú hiện nay, giá thuê mặt tiền đường lớn từ 200.000đ – 400.000đ/m²/tháng là mức phổ biến cho các văn phòng hoàn thiện cơ bản hoặc cao cấp. Mức giá 150 triệu/tháng cho toàn bộ tòa nhà này là khá cao, tương đương 69.000đ/m²/tháng nếu tính trên toàn bộ diện tích sàn, hoặc thậm chí cao nếu chỉ tính diện tích sử dụng thực tế của các tầng.
Về mặt kết cấu, nhà đã hoàn thiện cơ bản, có thang máy mới và PCCC đầy đủ, nhưng không có thông tin về nội thất bên trong, hệ thống điều hòa, hay trang thiết bị hỗ trợ khác. Chi phí xây dựng mới tòa nhà 6 tầng tại khu vực này dao động khoảng 6-7 triệu/m², tương đương 12-15 tỷ đồng. Nếu so sánh giá thuê với giá trị đầu tư tòa nhà thì mức 150 triệu/tháng là khá cao, tương đương tỷ suất lợi nhuận cho thuê 1.2%/tháng (14.4%/năm), thuộc nhóm cao trong thị trường văn phòng Quận Tân Phú.
Nhận xét về giá: Giá thuê này là cao và có thể bị định giá quá mức khoảng 20-30% so với mặt bằng chung khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 12m, rất hiếm tại Quận Tân Phú, giúp tòa nhà có khả năng trưng bày quảng cáo, dễ tiếp cận khách hàng.
- Vị trí trên đường lớn Lũy Bán Bích, tuyến đường kết nối thuận tiện, lưu lượng người qua lại đông đúc, phù hợp kinh doanh đa ngành nghề.
- Kết cấu hiện đại với thang máy đời mới và hệ thống PCCC chuẩn, đảm bảo an toàn và tiện nghi so với các tòa nhà văn phòng cũ trong khu vực.
- Hợp đồng dài hạn, thích hợp cho doanh nghiệp có nhu cầu ổn định lâu dài.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Tòa nhà phù hợp nhất để làm văn phòng cho thuê nhiều tầng hoặc trung tâm đào tạo, trụ sở ngân hàng, spa cao cấp với yêu cầu mặt tiền đẹp và tiện ích đầy đủ.
Với mức giá cao, chủ nhà có thể sẽ ưu tiên khách thuê có tiềm lực tài chính mạnh, phù hợp các doanh nghiệp lớn hoặc chuỗi thương hiệu muốn giữ vị trí đắc địa lâu dài. Do vậy, không phù hợp để làm kho xưởng hay kinh doanh ngắn hạn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Trường Chinh) | Đối thủ 2 (Đường Tân Sơn Nhì) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²/sàn) | 360 | 250 | 300 |
| Tổng số tầng | 6 (hầm + trệt + 5 lầu) | 5 | 4 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 150 | 80 | 90 |
| Đơn giá thuê (đ/m²/tháng) | ~69,000 | ~64,000 | ~75,000 |
| Trang thiết bị | Thang máy mới, PCCC đầy đủ | Thang máy cũ, PCCC cơ bản | Thang máy mới, PCCC đầy đủ |
| Vị trí | Mặt tiền đường lớn 12m | Hẻm lớn, cách mặt tiền 30m | Mặt tiền đường nhỏ 6m |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý: Đã có sổ nhưng cần kiểm tra rõ tính hợp pháp của giấy phép xây dựng và PCCC.
- Kiểm tra nội thất, hệ thống điện nước và điều hòa để tránh tốn chi phí sửa chữa sau khi thuê.
- Đánh giá tiếng ồn và môi trường xung quanh (giao thông, hàng quán) có phù hợp với ngành nghề dự kiến hay không.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe và bãi đỗ xe, đặc biệt khi có hầm và nhiều tầng, tránh tình trạng thiếu chỗ để xe gây khó khăn vận hành.
- Xem xét hợp đồng thuê: Điều khoản tăng giá, thời hạn, và các chi phí phát sinh để tránh rủi ro tài chính.
