Thẩm định giá trị thực:
Tòa nhà mặt tiền đường Huỳnh Văn Chính, Phường Phú Trung, Quận Tân Phú có diện tích đất 339 m²,
diện tích sử dụng 2500 m² trên 8 tầng (1 hầm + 7 lầu), mặt tiền rộng 14 m, chiều dài 26 m.
Giá thuê 400 triệu/tháng tương đương ~160.000 đồng/m²/tháng (400 triệu / 2500 m²).
So với mặt bằng giá thuê văn phòng và căn hộ dịch vụ cao cấp tại Tân Phú, mức giá này nằm trong khoảng cao do tòa nhà tích hợp đa dạng tiện ích (gym, hồ bơi, karaoke, xông hơi, penthouse cao cấp) và có hệ thống điện năng lượng mặt trời, thang máy, PCCC hiện đại.
Tuy nhiên, xét về giá thị trường khu vực Phú Trung và Tân Phú, giá thuê trung bình văn phòng cao cấp khoảng 120-150 ngàn/m²/tháng, căn hộ dịch vụ khoảng 150-180 ngàn/m²/tháng tuỳ vị trí và tiện ích.
Nếu tính chi phí xây dựng mới và hoàn thiện trung bình 6-7 triệu/m², tòa nhà với tổng diện tích sàn 2500 m² có giá trị đầu tư từ 15-17 tỷ đồng. Với giá thuê 400 triệu/tháng, tỷ suất cho thuê (yield) khoảng 2.8%/năm, khá thấp so với rủi ro vận hành và bảo trì.
Nhận xét về giá: Mức giá thuê này có thể đang hơi cao so với mặt bằng chung khu vực, người thuê cần thương lượng để giảm giá ít nhất 10-15% hoặc yêu cầu thêm các điều khoản hỗ trợ trong hợp đồng. Đặc biệt lưu ý xem xét kỹ chất lượng thực tế nội thất, hệ thống vận hành, và giấy phép kinh doanh căn hộ dịch vụ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường lớn Huỳnh Văn Chính, thuận tiện di chuyển và dễ nhận diện thương hiệu.
- Tòa nhà đa năng với 36 căn hộ dịch vụ full nội thất cao cấp, phù hợp đa dạng khách thuê từ khách du lịch đến doanh nghiệp.
- Tiện ích nội khu phong phú: phòng gym, hồ bơi, karaoke, xông hơi, penthouse 6 phòng ngủ với sân thượng lớn tạo điểm nhấn nổi bật so với các tòa nhà cùng khu vực.
- Hệ thống điện năng lượng mặt trời giúp giảm chi phí vận hành lâu dài – điểm cộng về mặt bền vững và tiết kiệm.
- Thang máy, PCCC tiêu chuẩn cao đảm bảo an toàn và tiện nghi.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là tài sản phù hợp để khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ kết hợp văn phòng làm việc cao cấp. Với tiện ích đa dạng và vị trí tốt, tòa nhà rất thích hợp để phát triển mô hình cho thuê dài hạn cho doanh nghiệp hoặc khách nước ngoài, khách công tác dài ngày.
Chủ đầu tư có thể cân nhắc tối ưu khai thác dòng tiền bằng cách tập trung nâng cao chất lượng dịch vụ để tăng giá thuê hoặc cho thuê từng phần linh hoạt (ví dụ cho thuê văn phòng riêng lẻ tầng hoặc căn hộ dịch vụ theo tháng).
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lũy Bán Bích, Tân Phú) | Đối thủ 2 (Đường Tây Thạnh, Tân Phú) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 2500 m² | 1800 m² | 2200 m² |
| Loại hình | Căn hộ dịch vụ + VP | Văn phòng + Shop | Căn hộ dịch vụ |
| Tiện ích | Gym, hồ bơi, karaoke, xông hơi, penthouse | Gym, cafe, thang máy | Gym, bể bơi |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 400 | 220 | 280 |
| Diện tích đất | 339 m² | 250 m² | 300 m² |
| Vị trí | Mặt tiền đường Huỳnh Văn Chính | Mặt tiền đường Lũy Bán Bích | Mặt tiền đường Tây Thạnh |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra giấy phép kinh doanh căn hộ dịch vụ, phù hợp với quy hoạch và pháp lý hiện hành.
- Đánh giá thực trạng kết cấu và nội thất tòa nhà, đặc biệt hệ thống điện năng lượng mặt trời, thang máy, PCCC.
- Xác minh hợp đồng cho thuê hiện tại (nếu có) và các ràng buộc pháp lý liên quan.
- Kiểm tra mức độ sử dụng và bảo trì tiện ích như hồ bơi, phòng gym, karaoke để đảm bảo không phát sinh chi phí lớn.
- Đánh giá yếu tố phong thủy, đặc biệt hướng tòa nhà và sân thượng penthouse để tránh điểm xấu.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe, bãi đậu xe cho khách thuê và khách đến tòa nhà.
