Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ có diện tích thực tế khoảng 10-12 m², giá thuê 2,3 triệu đồng/tháng tương ứng mức giá khoảng 190.000 – 230.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao nếu so với thị trường phòng trọ tại khu vực Quận Gò Vấp, đặc biệt là khu vực gần các trường đại học như Nguyễn Thái Sơn, nơi có nhiều lựa chọn phòng trọ với giá phổ biến từ 1,5 – 2 triệu đồng cho diện tích tương đương.
Ưu điểm là phòng mới xây, có tiện nghi đầy đủ như tolet riêng, máy lạnh, máy giặt, ban công và cửa sổ thoáng khí, khóa vân tay và an ninh camera 24/24. Tuy nhiên, diện tích 10 m² thực sự khá nhỏ, không gian sinh hoạt hạn chế, dù có thể ở được 3 người nhưng sẽ rất chật chội, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống và sự thoải mái.
Nhận xét về giá: Giá thuê 2,3 triệu đồng/tháng cho phòng 10 m² là hơi cao so với mặt bằng chung khu vực. Có thể người cho thuê đang định giá cao dựa trên tiện ích và an ninh. Người thuê cần thương lượng để giảm giá khoảng 10-15% hoặc yêu cầu cải thiện thêm tiện nghi để tương xứng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Phòng có tolet riêng, kệ bếp và máy giặt trong phòng, rất tiện lợi so với đa số phòng trọ chỉ có tolet chung.
- Hệ thống khóa vân tay và camera an ninh 24/24 tạo sự an tâm, hiếm có trong các phòng trọ phổ thông.
- Vị trí gần các trường đại học lớn, thuận tiện cho sinh viên hoặc người đi làm trẻ tuổi.
- Ban công và cửa sổ giúp phòng thông thoáng, không bị bí bách – một điểm cộng lớn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất để ở thực tế, đặc biệt dành cho sinh viên hoặc người đi làm trẻ tuổi cần không gian nhỏ gọn với đầy đủ tiện nghi và an ninh tốt. Không thích hợp để chia nhỏ thêm người vì diện tích hạn chế. Nếu thuê để cho thuê lại thì cần chú ý đảm bảo không quá đông người gây quá tải tiện ích.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ Nguyễn Oanh, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Phòng trọ Phan Văn Trị, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 10 m² | 12 m² | 15 m² |
| Giá thuê | 2,3 triệu/tháng | 1,8 triệu/tháng | 2 triệu/tháng |
| Tiện nghi | Toilet riêng, máy lạnh, máy giặt, khóa vân tay | Toilet chung, máy lạnh | Toilet riêng, quạt trần |
| An ninh | Camera 24/24, khóa vân tay | Khóa cơ bản | Camera chung |
| Vị trí | Gần ĐH công nghiệp, ĐH mở | Gần ĐH Công nghiệp | Gần ĐH Bách Việt |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực tế diện tích sử dụng, vì diện tích nhỏ có thể ảnh hưởng chất lượng sống.
- Xác minh chất lượng xây dựng, tránh phòng mới nhưng thi công kém gây thấm dột hoặc trục trặc hệ thống điện nước.
- Kiểm tra hệ thống an ninh hoạt động ổn định: camera, khóa vân tay.
- Xác minh hẻm ra vào có đủ rộng để xe máy vận chuyển dễ dàng, tránh hẻm quá nhỏ gây bất tiện.
- Kiểm tra quy định cho phép ở 3 người trong phòng có diện tích 10 m² để tránh vi phạm phòng cháy chữa cháy.
