Thẩm định giá trị thực:
Giá thuê được chào ở mức 15 USD/m²/tháng (~350.000 VNĐ/m²/tháng), tổng diện tích 240 m², tương đương 95 triệu đồng/tháng. Vị trí tòa nhà ROX Tower tại Hồ Tùng Mậu, Bắc Từ Liêm là khu vực đang phát triển mạnh mẽ với nhiều văn phòng và trung tâm thương mại.
So với mặt bằng chung khu vực Bắc Từ Liêm, giá thuê văn phòng hạng B thường dao động từ 12-18 USD/m²/tháng, do đó mức giá này ở mức trên trung bình, không quá cao nhưng cũng không phải mức giá tốt để thương lượng mạnh.
Tòa nhà được trang bị thang máy tốc độ cao, hệ thống PCCC, camera an ninh 24/7, tầng hầm rộng rãi là điểm cộng lớn so với nhiều tòa văn phòng khác trong khu vực. Tuy nhiên, diện tích 240 m² là diện tích khá lớn, bàn giao thô nên người thuê sẽ cần đầu tư thêm chi phí hoàn thiện nội thất, điều này làm tăng chi phí ban đầu.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí nằm trên mặt đường Hồ Tùng Mậu, dễ dàng tiếp cận và có nhiều tiện ích xung quanh như The Coffee House, Phúc Long, Starbucks, Phở Thìn.
- Tòa nhà hiện đại với 28 thang máy tốc độ cao, giảm thiểu tình trạng chờ đợi giờ cao điểm.
- Hệ thống điều hòa trung tâm và an ninh 24/7 đảm bảo môi trường làm việc chuyên nghiệp.
- Hướng cửa chính Tây Bắc, phù hợp với nhiều doanh nghiệp không có yêu cầu đặc biệt về phong thủy.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Do diện tích lớn và vị trí thuận lợi nên văn phòng này phù hợp nhất với các doanh nghiệp vừa và lớn có nhu cầu thuê lâu dài để làm trụ sở chính hoặc chi nhánh. Nếu doanh nghiệp nhỏ muốn tiết kiệm chi phí có thể tìm các mặt bằng nhỏ hơn hoặc văn phòng chia sẻ.
Với bàn giao thô, có thể tận dụng để thiết kế nội thất theo nhu cầu riêng, phù hợp với văn phòng hiện đại, mở.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (ROX Tower) | Đối thủ 1 (Tòa nhà V Plaza, Hồ Tùng Mậu) | Đối thủ 2 (Tòa nhà M3, đường Phạm Văn Đồng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 240 m² | 150 – 200 m² | 200 – 250 m² |
| Giá thuê (USD/m²/tháng) | 15 USD | 13 – 14 USD | 14 – 16 USD |
| Tiện ích | 28 thang máy, PCCC, bãi gửi xe rộng | Thang máy, PCCC, bãi gửi xe hạn chế | Thang máy, PCCC, bãi gửi xe rộng |
| Tình trạng nội thất | Bàn giao thô | Hoàn thiện cơ bản | Bàn giao thô |
| Hướng cửa chính | Tây Bắc | Đông Nam | Tây Nam |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, giấy phép hoạt động và giấy tờ pháp lý tòa nhà để đảm bảo quyền thuê lâu dài, tránh tranh chấp.
- Do bàn giao thô, cần khảo sát kỹ kết cấu tòa nhà và chi phí hoàn thiện nội thất để dự toán ngân sách chính xác.
- Xem xét quy định về sử dụng diện tích và số lượng người tối đa để tránh vi phạm PCCC.
- Kiểm tra mức độ ồn, giao thông xung quanh đặc biệt giờ cao điểm.
Nhận xét về giá: Giá thuê 15 USD/m² là mức giá hợp lý nhưng có thể thương lượng giảm 5-10% do diện tích lớn và bàn giao thô, đồng nghĩa người thuê sẽ phải bỏ thêm chi phí hoàn thiện nội thất. Nếu doanh nghiệp chưa cần diện tích lớn hoặc muốn tiết kiệm chi phí, nên cân nhắc các tòa nhà khác có diện tích nhỏ hơn hoặc bàn giao hoàn thiện để giảm chi phí đầu tư ban đầu.
