Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích 303 m² và giá thuê 65 triệu đồng/tháng, đơn giá thuê đang ở mức khoảng 215.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng các văn phòng cho thuê tại Bình Thạnh, đặc biệt khu vực Bùi Hữu Nghĩa, nơi có nhiều tòa nhà văn phòng mới và giá thuê dao động trong khoảng 150.000 – 190.000 đồng/m²/tháng tùy chất lượng và vị trí.
Tòa nhà 5 tầng, đã có PCCC đầy đủ và cơ sở vật chất cơ bản, phù hợp cho văn phòng hoặc nhà hàng nhỏ. Tuy nhiên, không có thông tin rõ ràng về tuổi thọ tòa nhà, chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị nội thất cao cấp. Nếu so với chi phí xây dựng và hoàn thiện mới khoảng 6-7 triệu/m² thì tòa nhà này có thể đã cũ hoặc chưa được đầu tư nhiều vào nội thất.
Giá thuê hiện tại có dấu hiệu bị đẩy cao khoảng 15-30% so với mặt bằng khu vực. Cần kiểm tra kỹ hơn về mức độ bảo trì, tiện ích thực tế và hợp đồng thuê để tránh rủi ro tăng giá đột ngột hoặc chi phí phát sinh.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 17m, ngõ rộng 10m cho phép xe hơi vào tận nơi, rất tiện lợi cho khách và nhân viên.
- Vị trí gần trung tâm quận 1, Landmark 81, khu dân cư cao cấp như VinHome, Marq, thuận tiện giao thông và nhiều tiện ích xung quanh.
- Hướng Tây cả cửa chính và ban công có thể gây nóng vào buổi chiều, cần xem xét khả năng chống nắng và điều hòa hiệu quả.
- Có 2 toilet tiện lợi, phù hợp cho văn phòng hoặc nhà hàng quy mô vừa.
- Tòa nhà đã được cấp phép PCCC, nâng cao độ an toàn và uy tín.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với quy mô và vị trí hiện tại, tòa nhà phù hợp nhất để cho thuê làm văn phòng công ty hoặc kinh doanh nhà hàng, quán cafe trà chiều quy mô vừa. Mức giá thuê cao nên nên ưu tiên khách hàng có nhu cầu dài hạn để tối ưu dòng tiền. Việc đầu tư lại xây mới không khả thi do tòa nhà đã có 5 tầng và mặt tiền rộng, chi phí xây dựng lại có thể vượt quá lợi ích.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Xí) | Đối thủ 2 (Đường Nơ Trang Long) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 303 m² | 280 m² | 320 m² |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 65 | 50 | 55 |
| Đơn giá/m²/tháng | 215.000 | 178.500 | 171.800 |
| Mặt tiền | 17m | 8m | 10m |
| Ngõ vào | 10m (rộng) | 4m (hẻm nhỏ) | 6m |
| Tiện ích xung quanh | Gần Landmark 81, VinHome, chợ Bà Chiểu | Gần trung tâm, ít tiện ích | Gần chợ, trường học |
| Pháp lý PCCC | Đã cấp phép | Chưa rõ | Đã cấp phép |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy phép PCCC và hợp đồng thuê rõ ràng để tránh rủi ro pháp lý.
- Đánh giá tình trạng bảo trì, hệ thống điều hòa, chống nóng do hướng Tây gây nóng buổi chiều.
- Xem xét mức độ tiếng ồn và ô nhiễm do mặt tiền rộng và xe hơi ra vào.
- Kiểm tra hệ thống điện nước hoạt động ổn định, tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Xác minh nội thất cơ bản có phù hợp với mục đích sử dụng hay cần đầu tư thêm.
