Thẩm định giá trị thực:
Diện tích xưởng cho thuê lên tới 900 m², mặt tiền đường lớn, tọa lạc tại khu vực đô thị phát triển nhanh Dĩ An, Bình Dương, gần Siêu Thị Go – một điểm nhấn thương mại quan trọng. Giá thuê 50 triệu/tháng tương đương với khoảng 55,555 đồng/m²/tháng.
So sánh với giá thuê mặt bằng, kho xưởng cùng khu vực Dĩ An hiện nay, mức giá phổ biến dao động từ 40.000 – 60.000 đồng/m²/tháng tùy vị trí và cơ sở hạ tầng. Với vị trí mặt tiền đường gần khu vực thương mại, mức giá 50 triệu/tháng là hợp lý và không bị đẩy lên quá cao.
Pháp lý đã có sổ rõ ràng, hỗ trợ PCCC cũng là một điểm cộng lớn giảm thiểu rủi ro vận hành, hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên, không có thông tin về kết cấu cụ thể của xưởng (nhà khung thép, mái tôn hay bê tông) nên cần kiểm tra thêm chi phí bảo trì hoặc cải tạo nếu cần.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền đường lớn: Thuận tiện cho xe tải ra vào, giao nhận hàng hóa dễ dàng, tăng hiệu quả vận hành sản xuất, kinh doanh.
- Diện tích rộng 900 m² phù hợp cho các doanh nghiệp cần mặt bằng lớn, tránh phải thuê nhiều mặt bằng nhỏ lẻ.
- Vị trí gần Siêu Thị Go và khu dân cư đông đúc tạo thuận lợi cho thủ tục giao dịch và nguồn nhân công.
- Hỗ trợ phòng cháy chữa cháy đảm bảo an toàn, giảm thiểu rủi ro về pháp lý và vận hành.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn xưởng này phù hợp nhất với các doanh nghiệp sản xuất quy mô vừa và lớn, hoặc làm kho chứa hàng, trung chuyển hàng hóa. Với vị trí mặt tiền và diện tích lớn, chủ thuê có thể khai thác tối đa công năng, không gian vận hành linh hoạt.
Nếu nhà xưởng còn tốt, có thể thuê để vận hành ngay; nếu cần cải tạo, vẫn khả thi để đầu tư nâng cấp vì vị trí và diện tích rất ưu thế.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (KCN Tân Đông Hiệp B) | Đối thủ 2 (Phường Tân Bình, Dĩ An) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 900 m² | 1,200 m² | 800 m² |
| Vị trí | Mặt tiền đường lớn, gần Siêu Thị Go | Trong khu công nghiệp, đường nội bộ | Hẻm xe tải 6m, gần khu dân cư |
| Giá thuê | 50 triệu/tháng (~55,555 đ/m²) | 60 triệu/tháng (~50,000 đ/m²) | 35 triệu/tháng (~43,750 đ/m²) |
| Pháp lý | Đã có sổ, hỗ trợ PCCC | Đã có sổ, chuẩn khu công nghiệp | Đã có sổ |
| Kết cấu | Chưa rõ | Nhà thép tiền chế | Nhà khung thép, cũ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà xưởng (mái, khung, nền) để biết chi phí bảo trì, sửa chữa.
- Xác minh pháp lý sổ đỏ, giấy phép xây dựng, phòng cháy chữa cháy thực tế.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực có kế hoạch nâng cấp hạ tầng hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất.
- Đánh giá khả năng tiếp cận giao thông, đặc biệt cho xe tải lớn.
- Xem xét tình trạng hệ thống điện, nước, xử lý rác thải nếu cần cho sản xuất.
Nhận xét về giá: Giá thuê 50 triệu/tháng cho 900 m² mặt bằng xưởng mặt tiền khu trung tâm Dĩ An là mức giá hợp lý, không có dấu hiệu bị đẩy giá quá cao. Tuy nhiên, nếu kết cấu nhà xưởng cũ hoặc không đạt chuẩn vận hành, người thuê có thể thương lượng giảm giá hoặc yêu cầu chủ đầu tư hỗ trợ cải tạo. Người mua nên kiểm tra chi tiết hiện trạng thực tế trước khi chốt hợp đồng để tránh phát sinh chi phí.
